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ＮＯ．をクリック下さい、解説がご覧戴けます。
| NO. | 相談内容 | 解説者 | ||||
| NO.1011 | 工事請負契約書に同一の会社名と建築士名で監理料が請求できのか？ |
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| NO.1012 | 擁壁のジャンカは問題ないか？ |
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| NO.1013 | バリアフリーにお願いしたが次々問題が発生 |
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| NO.1014 | 外壁目地部亀裂発生 |
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| NO.1015 | 農地の一部を使用貸借して建設する場合に |
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| NO.1016 | 監理だけを第三者にお願いしたい |
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| NO.1017 | 追加工事の請求書がきたが・・・ |
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| NO.1018 | 工事費内訳明細書の提出を拒否されて |
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| NO.1019 | 完成予定を八ヶ月近く過ぎているが・・・ |
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| NO.1020 | 大引きの組み方は？ |
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工事請負契約書に同一の会社名と建築士名で監理料が請求できのか？ | |||
| 相談概要 | [氏名] M.K [相談内容：] その他 [居住住所] 東京都中野区 [相談建物所在地] 東京都中野区 [職業] 会社員 [年齢] 47 [男性] on [構造] 鉄筋コンクリート造（ＰＣ構造） [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 3 [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] 37 [工事請負金額] 3590 [設計監理料] 300 |
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| 相談内容 | [現象] 80歳を超える父がマンション1階部分(37坪)を設計事務所に依頼して全面 リフォームしましたが、リフォーム後1年と経たずに室内の壁に亀裂が多数発生しド アも枠が反って閉まり難くなりました。 設計図・見積書・精算書と現状を見比べると素人が見ても判る相違が有ります。 契約書類は工事請負契約書で請負者と監理者に同一の会社名と建築士名が記載されて います。 [業者の見解] 依頼した設計事務所に原因を聞くと木材が湿度の変化で収縮して発 生したが木材は生きているので仕方が無いとの回答でした。私も調べてその為に乾燥 材が有るのではと聞くと、木材はA種(水分含水率20％以下)を使用しているので問題 ないとの回答です。 設計図と現状の相違は変更されたとの回答でしたが、精算書に記載されていない事は 説明が無い。 [相談内容] 相談したい事は、設計事務所の言っている乾燥材を使っても亀裂が発 生する事が正しい事なのかと、工事請負契約書で請負者と監理者に同一の会社名と建 築士名で監理料が請求できのか(自分で自分を監理する事が不可解です)。皆様のアド バイスをお願い致します。 |
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| yorozuの感想 | 建築関係は相談したくても、相談先が分からず検索サイトで 見つけました。このようなサイトが有ることはたいへん助かります。 |
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| 星 裕之 | 解説員の星です。 この物件は設計事務所に依頼したとありますが、監理者に施工者の名前が書いて あるということは、設計施工の建設会社に依頼したのでしょう。ですから、施工 に利害関係のない設計事務所が行う第三者監理ではなく、社内監理で施工された ことになります。ハウスメーカーや建設会社に設計から依頼した場合このような 形になります。その際でも施工者自らに監理責任は発生するので、費用の請求は 妥当でしょう。 木造ならともかくコンクリート造の室内改装工事でそれだけの割れが出るのは不 思議ですね。造作下地材に関しては構造材以上の乾燥が求められます。おそらく 設計図書と異なる未乾燥材がつかわれているのでしょう。これは施工前の材料検 査で確認しないといけません。 もう一年たったとのことですので、ずいぶん乾燥したでしょう。仕上の割れ等の 不都合に関しては２年の保証が義務つけられていますから、建具・壁の無償補修 をお願いしてください。最近はこのような状態になるとかえって費用がかさむの で、充分な乾燥材を使うことが多いと思うのですが・・・。 |
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| 津村 泰夫 | 解説員の津村です 星解説員の解説の通りだと思います。 お父さんが、設計・監理と施工と同じ会社に発注されたのでしょう。 第三者監理を求められるのであれば別々の会社に発注すべきでしたね。 乾燥材を使っておれば、ドアの開閉が不良となるような変形は考えにくいことですが、 木材によってはあり得ることです。２年点検などのおり、乾燥状態の落ち着いた次期 に調整してもらうのが通常ですので、お願いしてみてください。 |
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両解説員の言う通り、設計施工であれば、監理者名義が施工者と同じになる場合が 多いです、そして工事現場には、監理業務は必然的に発生しますので、監理料は発生 します。 壁の亀裂と、ドア枠の反り等は、業者さんに依頼し調査の上、補修、調整を依頼して みてください。それでも対応が悪い場合は第３者の立場の建築士に調査依頼をするこ とをおすすめします。 |
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『自分で自分を監理する事が不可解です』とのこと。 正にその通りです。 これは大儀的には 『ハウスメーカー社員で同じハウスメーカー社員を監理する事が不可解です』、 『工務店社員で同じ工務店社員を監理する事が不可解です』 『設計事務所で同じ設計事務所を監理する事が不可解です』 『建設会社で同じ建設会社を監理する事が不可解です』 『不動産業で同じ不動産業を監理する事が不可解です』 『下請けの設計事務所で依頼者の不動産業者を監理する事が不可解です』 『下請けの設計事務所で依頼者の建設業者を監理する事が不可解です』 『下請けの設計事務所で依頼者の工務店を監理する事が不可解です』 となると思います。 しかし、本当に不可能か？ 応えは否。です。何故なら、純粋に建築主のために頑張っている 職人的大工はおります。工務店もいると信じています。 しかし、現実はそのような業者は1割もいないかもしれません。 少なくとも施工業者と関係のない設計事務所に設計監理を依頼するべきです。 もし、木材の収縮で亀裂が起きることはあるでしょう。 しかし、表現からする亀裂の多さからは相当の生材が使用されたものと判断することも できますが、上下のコンクリートの下地にしっかり止めたのか？疑問が残ります。 両方が重なったことが原因かもしれません。 もし、木材だけの収縮が原因であれば塗装ならば再度パテ処理の上、再塗装すれば 跡形もなく直ります。建具も調整すれば直ると思います。 しかし、固定度が悪い場合は亀裂が再度起きるかもしれません。 第三者に調べてもらってください。 |
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| 相談者お礼状 | 解説委員の皆様ありがとうございます。 父が社員数数名の設計事務所の社長にリフォームを相談したところ 自社で全て行う事で話が進み、施工者・監理者に社長の名前が記載 されていたので、自分で自分を監理する事が不可解と思い相談しま したが建設業界では妥当な事と分かりました。でも、一般常識では 自分が受けた仕事を正しくする事がが当たり前で、正しく仕事して いるか監理するので監理費を頂きますは通用しない事と思います。 費用追加になる変更は精算書で追加請求されていますが、設計図・ 見積書で欄間付きサッシが現状では欄名無しサッシですが精算書に は記載されて無く、まともな監理をしているかも疑問でした。 37坪の改装で3,000万の費用と監理料300万を支払って、壁に亀裂が 出ても木材は生きているので仕方が無いと言われた一般国民はなにを 信じたら良いのでしょうか?。 事務局 おぎわら様 >上下のコンクリートの下地にしっかり止めたのか？疑問が残ります。 天井をのぞいたらおっしゃる通りでした、廊下の壁上は上のコンクリート に固定して無く、なにも無い空洞でした。 今後は設計事務所と交渉して結果を連絡いたします、回答していただき ありがとうございます。 |
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| その後・・・ | ||||
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擁壁のジャンカは問題ないか？ | |||
| 相談概要 | [氏名] Y.I [相談内容] 売建住宅（建築条件付建売住宅）の瑕疵 [居住住所] 愛知県刈谷市 [相談建物所在地] 愛知県刈谷市 [職業] 会社員 [年齢] 53 [男性] on [構造] 鉄骨造（ラーメン構造） [引渡し年月日] 西暦2005年10月23日 [公庫は使わない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 123.46 [延べ面積坪] [工事請負金額] 2342 [設計監理料] 10 [様態] 建築条件付建売住宅（売建住宅） [施工者] 大手ハウスメーカー [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けた。 [18確認申請の為の委任しましたか？] した。 [確認申請書お持ちですか？] 無い。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 5 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 5 |
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| 相談内容 | [現象] 駐車場のため、既存擁壁に接続し擁壁工事をしていますが、コンクリート の流し込みがきちんと出来ていないようで、砂利が見え、すきまがあちこちにある状 態です。 [業者の見解] 構造的には問題がないので見栄えだけ直す。といっています。 [相談内容] 鉄筋部分まできちんとコンクリートが打ち込まれている保証がないの で、本当に構造的に問題ないのか不安です。第三者のご意見および今後の対応方法を お願いいたします。 
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| yorozuの感想 | 親しみやすく、安心感がありました。 |
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| 藤井 修 | 解説員の藤井です。 写真を拝見するかぎり全体のコンクリート打ち上がりはきれいに見えます。 ご相談の箇所はコンクリート打ちのさい、つき固めが不十分で できた豆板（ジャンカ）です。 エポキシ樹脂モルタル又はポリマーセメントでの表面補修でよろしいかと思います。 構造的には問題ありません。 |
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| 津村 泰夫 | 解説員の津村です 藤井解説員の解説の通りだと思います。 表面に見えている隙間は、モルタルなどで補修すれば問題ないと思います。内部ま で疑ってみればきりがありませんが、調査には多額の費用を要しますし、写真を見る 限り心配のないレベルであると感じます。 よう壁の寸法が不明ですが、高さが２ｍ以上では確認申請が必要です。また水抜き 穴は３平米ごとに径６５ミリ以上のものが必要です。写真を見ると一方向には見あた らないのですが、確認してみてください。同じく水抜き穴のある方向で、写真に底盤 が写っていないのが気になります。また総延長が１０ｍごとに伸縮目地が必要です。 そのほか裏込めには透水性の砂利などを入れますので、このあとも注意が必要です。 埋め戻し土の填圧も十分におこない、強度に見合った基礎としてください。 |
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両解説員コンクリートは、ジャンカで、見た目は少し悪いですが、 構造的には問題ないと考えられます。 見た目が気になるのであれば、表面補修をしてもらうよう、施工業者に お願いしてみてください。 後、よう壁が基準とおり施工されているかどうかを監理者にしっかりチェック、 確認してもらうようにしてください。 |
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底版は写真の左側に土が見えるので、その下かもしれませんが、確認ください。 水抜き穴の位置も確認が必要です。 鉄筋の筋が見えるのはかぶりが足りないとこのような現象になる場合もありますので、 確認が必要です。 ジャンカは全体からして部分的なので補修で対応してもらってください。 |
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| 相談者お礼状 | たいへん分かりやすいご解説、アドバイス ありがとうございました。 なにせ素人では判りにくく、特に地震などが騒がれている昨今、 ずいぶん不安でしたが、安心いたしました。 先週、業者と現地で再度打ち合わせを行ないました。 結果は、「擁壁工事をやり直す」 こととなりました。 若干工期は延びますが、皆様の解説から判断すると、ずいぶん 思い切った回答をしてもらったようです。 今後の進め方についても、津村様のアドバイスを参考にさせていただき たいと思います。 皆様本当にどうもありがとうございました。 |
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バリアフリーにお願いしたが次々問題が発生 | |||
| 相談概要 | [氏名] T T [相談内容] 注文住宅の瑕疵 [居住住所] 滋賀県近江八幡市 [相談建物所在地] 滋賀県近江八幡市 [職業] 無職 [年齢] ６５ [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦 ２００５ 年 ７ 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証を使用] on [何階建て] ２ [延べ面積ｍ2] １０１．８８ [延べ面積坪] [工事請負金額] １４５０ [設計監理料] ２５（設計料だけで管理料は１００万円ほど別に必要でした） [様態] 注文建築 [施工者] 建設会社 [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [18確認申請の為の委任しましたか？] した。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済証は有りますか？] 有る。 [設計図面は何枚もらいましたか？] ３ [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] １０ |
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| 相談内容 | [現象] ５月１日に実はバリアフリーになってない、和室が洋室になっていたので 困って相談をしました。（この日、写真も郵便局から送りました）直ぐに返信いただ き、地獄に仏という感じでとても嬉しく出来上がったら写真を添えお礼の手紙を送ら せてもらおうと思っていました。 １Ｆ和室のバリアフリーについては土台を畳分下げてやり直しということになり、 ２Ｆ洋室は和室に直し、仕方ないのでバリアがあるままにしました ありがとうございました。本も読ませてもらいました。 ところが次々問題が発生。 １車椅子が使えるようにバリアフリーにしてといっていたのにトイレが余りにも 狭く、車椅子の使用が出 来ない ２車椅子が入れない戸 ３トイレに段差 [業者の見解] １、２について 車椅子の話は聞いていたがトイレの中まで車椅子を入れるとは思ってなかった。 車椅子を使えるようにするならばもっと広くしなければならないが説明不足だった とのことでした。 実は設計段階で、余りが出たので土間にしたらどうかという提案を受けています。 土間は依頼していないし、車椅子の話は最初から毎回毎回出してバリアフリーにして ほしいと依頼していたから、まさか車椅子が入らないトイレになっているとは思いも しなかった。 前回相談の畳分の高さが上がり、フラットになっていないことも、今回のトイレの問 題も現場に行き施主が発見しています。 洗面所の面積をギリギリ削り、トイレを少し広くすることになりました。 ３ トイレはタイルなら（タイルは掃除を考えて施主が希望）タイル分だけ段差が生 じるということでしたが、住宅展示場も段差の無いトイレがあるので作れるはずと言っ て段差がないようにしてもらうようにいいました。 なぜ何度も問題が発生するのか、遂に我慢も限界に達しました。（他にもピアノの上 に窓を入れたがピアノ上から光が当たるように頼んだが、ピアノより低い位置に窓が あったり・・・。） [相談内容] 今までバリアフリーといっても畳の高さ分は上がったものを建築して いて、文句を聞かなかったとかで、社長以下、設計士、現場監督まで相当意識が低い。 なぜ何度も問題が発生するのか遂に我慢も限界に達しました。 新築なのにやり直しやり直しで、和室の掃き出し口もサッシを下げたから柱に傷があ るし、まるでリフォーム工事です。 土間は頼んで無いのですから、土間の分をトイレ、洗面所、玄関に当てるなら車椅子 もはいるトイレ、椅子を置いてゆっくり着替えられる洗面所、椅子を置いて靴が履け る玄関に出来たのに悔しいです。 現在、玄関、トイレ、洗面所、浴室、土間の順で一直線に並んでいます。 相談ですが、 A.一から更地にして作り直す B.土間の部分を玄関、トイレ、洗面所にあてて広くする C.将来トイレを広くできるようにせめて玄関を広くする（家の形状は箱形で外壁の同 じ面に玄関の戸が付いて います。）の３案を考えました。 （外壁は出来ています。浴槽は備え付け出来ています。トイレ、洗面台はまだです。 土間の土間打ちはまだです。） 余りにも次々発生してその場その場で何とか仕方ないかと対応してきたものの、遂に 堪忍袋の緒が切れたというところです。 何か良い解決法をアドバイス頂きますようどうかどうかよろしくお願いします。 ※今回現場に鍵が掛かっていて写真を撮ることが出来ません。前回郵便で送った写真 でこらえて下さい。済みませんがよろしくお願いします。必要でしたら外から撮って 送りますので言って下さい。 |
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| yorozuの感想 | 本当に助かります。お忙しいのにもかかわらず、こ のような弱者の見方になって下さるのは本当にありがたく感謝しています。一家中で 落ち込みとても危ない気分です。 ただアンケートはうろ覚えのこともあり、（今の問題で頭がいっぱいで）特に相手方 の名前とかフルネームを忘れたりしています。済みません。 高齢になったら僅かの段差につまずき、転倒する事故が多いので安全とバリアフリー ということでユニバーサルデザインをと何度も何度も打合せの度に頼んでいたのに、 段差があり車椅子も使えない等業者の意識が低く呆れています。 業者の意識を高めるような研修などがあると少しでも被害が防げるのではないかと思 います。どうか今後ともよろしくお願いします。 |
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| 氏原 毅士 | 解説員の氏原です。 業者の見解は別として、車椅子で使えるトイレは普通に作っても 畳２畳ほどの大きさになります。 打ち合わせでの口頭のやり取りで「業者に伝えた」のではなく 設計図書で大きさを確認しながらのやり取りが欠けていたのでは ないでしょうか。 着工前に図面を承認し、現物を見てからの手直しには当然費用が 掛かります。 図面は素人だから読めなかったでは済まない事になります。 |
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| 山口 雅克 | 解説員の山口です。 言葉に対する認識の差がお互いの信頼関係に疑問が生じてしまったようですね。契 約時の経緯は分かりませんが、設計図が３枚で設計料が申請手続き料程度であること から、建設会社も極簡単に思っていたり一般的な配慮程度で仕事を進めるつもりだっ たのでしょう。 バリアフリーとユニバーサルデザイン、車椅子対応設計は同じようですが各々が持っ ている意味合いは少し違ってきます。バリアフリーと言うと床の段差の解消を行うの は普通と思われますが、トイレの中まで車椅子が入れるようにすることは考えません。 間取りの打ち合わせの時などに車椅子利用者がいることや将来そのようなことに対 応することを言っておかないと、通常のトイレの広さと床の段差のない出入口幅７５ 〜８０cm以上程度になってしまいます。設計の担当者が突っ込んで聞けばよかったの でしょうけれど、今となっては・・・です。 （参考：車椅子が中まで入って用を足すには畳み２枚の広さでは足りませんし、便 所の前の廊下などの広さの確保も必要となります。） 「A.一から更地にして作り直す」は契約上のこともあり難しいと思いますが、Ｂや Ｃの間取りの工夫はできるのではないでしょうか。間取りを途中で変更するとなると 構造や窓の事なども含めて多くの検討事項がありますので、第三者の専業の設計者に みてもらうのが良いのではないでしょうか。 |
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やはり、明らかにコミュニケーション不足だと思います。業者さんの方も、バリアフ リー、ユニバーサルデザインの認識が甘かったと思いますし、依頼者さんの方も、業 者さんはプロだから当然わかっているだろうと言う認識も、厳しい意見ですが、甘かっ たのではないかと思います。山口解説員も言っている通り、更地にして建て直すと言 うのは、難しいと思いますので、第３者の立場の建築士等に仲裁役に入ってもらって、 改善策を考えた方が良いのではないでしょうか？ |
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設計能力に問題があったことは間違いありませんが、コミュニケーションが全くとれて いないことが原因です。 段差解消は構造部分での対応を考えなければならないので、 費用も含めてよく話し合いって、先ずはコミュニケーションの確保から初めてください。 |
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| 相談者お礼状 | ||||
| その後・・・ | ||||
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外壁目地部亀裂発生 | |||
| 相談概要 | [氏名] J S [相談内容] 建売住宅の瑕疵 [居住住所] 神奈川県茅ヶ崎市 [相談建物所在地] 神奈川県茅ヶ崎市 [職業] 会社員 [年齢] 33 [男性] on [構造] 木造（２Ｘ４工法） [引渡し年月日] 西暦2003年12月24日 [公庫使用] on [性能保証を使用] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 104 [延べ面積坪] 30 [工事請負金額] 3230 [設計監理料] 0 [様態] 建売り住宅 [施工者] 地場中小ハウスメーカー；地域的な中小産業 [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] 覚えていない。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済証は有りますか？] 有る。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 1 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 0 [施工者名] [販売会社名] [設計者名] 不明 [監理者名] |
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| 相談内容 | [現象] 今回ご相談したいのは、外壁目地部亀裂です。外壁仕様は、防火サイディ ング（メイカー不明）に対してジョリパット（アイカ工業製）を直塗りしています。 目地部の処理はジョリパットを埋めています。コーキング、クロステープ等での下地 処理はしていません。建物構造は２ｘ４です。入居して1ヶ月点検時に東面の目地縦 列に幅１ｍｍ〜２ｍｍ、長さ１０００ｍｍの亀裂が発覚しました。メーカーの対応は 早く、亀裂部の上からジョリパットで埋める方法で対処して貰いました。しかし、３ヶ 月点検時に、同部位の亀裂再発及び他6箇所の亀裂（東面、縦列）が発覚しました。 入居して１年６ヶ月経過した今では、南面窓枠中心部に2箇所（縦列）北面に１箇所 （縦列）西面に４箇所（縦列）東面に至っては縦列８箇所、横列１箇所です。＊特に 横列亀裂の発生原因が気になります。 亀裂幅は、季節によって異なります。尚、私と同仕様の建物は１３棟あり、同様の不 具合が見受けられます。 [業者の見解] 不具合発生から9ヵ月後の売主（メーカー）の見解は、木材の乾燥 収縮が原因であると説明し、東面一面は、目地部へコーキング処理してから前面再塗 装し、多面においては、亀裂内容により修復していく。保証期間は施工後2年間で、 幅２ｍｍ以下は免責と言う内容の確約書を提出して貰いました。（確約書を貰った時 点では、東面以外で亀裂は発生していませんでした。）確約書では工事を2005年4月 〜5月にすることになっていましたが、6月になっても連絡がないので、こちらから連 絡をすると改修工事方法を変更したい旨を申し入れてきました。変更内容は、目地部 へコーキングをせずに直接ジョリパットで間隙を完全に埋めるという内容でした。不 具合原因に対しては、目地間隙部へのジョリパットの塗りが完全ではなかったという 回答でした。また、コーキング処理をしないのは、コーキングが痩せれば再発すると いう理由から工法を変更したいとのことでした。尚、隣棟では、既にこの工法で全面 塗り直し改修工事を実施しています。 [相談内容] メーカーが推奨する改修工事方法（現在、目地部に塗られてあるジョ リパットを削り取り、再度、目地間隙部に完全にジョリパットを埋め込む）が適切で あるのか疑問に思います。私は、今後恒久的に亀裂が発生しない外壁塗装を望んでいるわけではありません。できれば改修工事後、10年もてばいいと思っています。（周囲環境条件、地震等の災害は別）できましたら、今回の不具合に対して最善の是正処置方法を教えてください。改修工事は前面再塗装を望みます。 
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| yorozuの感想 | 「建築よろず相談」の回答が ADVISER,COMMENTATOR,ORGANIZERと段階的に分かれていて、相談者は対応を判断するにあたり、非常に参考になります。今後も、私のみならず、他の家屋不具合煩悶者が指導を仰ぎたく願っておりますので、宜しくお願い致します。 |
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| 津村 泰夫 | 解説員の津村です 下地のサイディングがどのようなものかわかりませんが、その上にジョリパッドを 直塗りということですから、下地の目地部分で亀裂の発生するのは当然と思われます。 通常は下地ボードの上に、特に継ぎ目には寒冷紗のようなメッシュ状のクロスなどを 張り、モルタルなどの下塗りを施工した上にジョリパッドを塗ります。原因の一つと して、このような下地処理不足が考えられます。二つ目は構造強度の不足、ツーバイ フォーですから考えにくいのですが、釘などの不足は致命的です。 対策として、上記一つ目の下地処理不良であれば、下地から再施工となります。ま た、ボードの継ぎ目には目地を設ける方法もあります。目地に沿ってＵカットをおこ ない、シールを打ち込み、その上に仕上げを塗ります。シール材は仕上げ材との相性 から選びます。 |
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| 本郷 成史 | 解説員の本郷です。 引渡し調査の依頼を受けて、２×４の調査を１０数棟しました。全ての建物で、室内のクロスを必ず入り隅でジョイントしています。 これを指摘すると、業者は、必ず「２×４は木の乾燥で動くので、入り隅で皺が出るのでここでジョイントします」といいます。 業者は、動く事を知っていながら外壁にモルタルやジョリパットなど、亀裂が発生するものを使っています。 私は、２×４の工事監理を依頼されると、外壁が塗り物の場合、張物に変更してもらいます。 どうしても塗り物を主張されると、窓廻りとボード２枚分のジョイント部に目地を設けるようにします。 目地のシーリング材が“痩せる”と業者が言っているようですが、とんでもないことです。 誘発目地ですので、可塑性のある材料でなければ、目地に亀裂が発生してしまうでしょう。 |
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解説員の言う通り、２×４でサイディングにジョリパット直塗りでは、亀裂が発生す るのは、私も当然のことだと思います。やはり、サイディングの継ぎ目部分に何らか の処理をするのか、目地を見せるようなデザインにして、亀裂を起こさせないような 施工にするべきだと考えます。その辺りから見直して、再度、改修工事の方法を施工 業者さんに検討していただいてはどうでしょう。 |
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サイディングには目地が必要です。元々乾式ですから目地が動くことを想定しています。 目地処理なしに塗り込めば亀裂は当然のように発生します。 では目地処理しても亀裂は発生しないのでしょうか？ 目地は動くのでジョリパットにはやはり亀裂が発生します。しかし、目地が同色であれば ほとんど違和感はありませんし、止水も問題はありません。 木は乾燥するものでもあるのは確かです。 ならば、乾燥収縮に配慮が必要だと思われます。 |
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| 相談者お礼状 | このたびは、私の家屋不具合にあたり、過分のお心遣いを頂き、誠に有難うございました。 皆様方のご回答を要約すると、やはり目地部の下地処理が焦点になると思います。 私も今回の不具合処理に対し、億劫にならず、皆様方からの助言を信じ、自信を持って売主との交渉に臨みたいと思います。 今後の経緯・結果については、時間を要すると思いますが、必ずご報告致します。 今後、また建築関連でご相談の際には、ご指導、ご鞭撻を賜りますよう、宜しくお願い申し上げます。 まずは、略儀ながら、書中をもって御礼申し上げます。 |
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| その後・・・ | ||||
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農地の一部を使用貸借して建設する場合に | |||
| 相談概要 | [氏名] S M [居住住所] 静岡県藤枝市 [相談建物予定地] 静岡県焼津市 [職業] 主婦 [年齢] ３８ [女性] on [構造] わからない [引渡し年月日] 西暦2006年12月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] ２ [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] ３６ [工事請負金額] ２５００ [設計監理料] ０ [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） |
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| 相談内容 | [家づくりの相談内容] はじめまして。よろしくお願いします。 夫の実家が専業農家（夫は三人兄弟の次男、サラリーマン）で、義父の所有する農地 の一部を使用貸借して私たちが居住する戸建て住宅を建築したいと思っています。当 該の土地は市街化調整区域の青地農地で、市役所の農政課に相談したところ、以下三 つの法的制限を解除できれば、分家住宅が建てられるとのことでした。 １．農振法 ２．都市計画法 ３．農地法 現在農振法の解除（農振除外）手続き準備中ですが、将来起こりうる以下の問題に気 づき、このまま除外を進めて家を建てるべきか悩んでいます。 それは、分家住宅は、私たちの子供、孫など親族以外への転売が困難または不可能で、 仮に属人性のない人への転売ができたとしても、購入者は新たに家屋等を建てること ができない、という問題です。とすると、将来私たちの子供や孫がこの土地に居住で きない場合でも、所有を余儀なくされ、固定資産税の支払いを義務づけられ、せっか くの土地がマイナスの資産となりかねません。もし将来このような状態に陥った場合、 何か救済措置というか特例措置などはないのでしょうか。 以上よろしくお願いします。 |
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| yorozuの感想 | 上記の件については、市役所や県の農林事務所にも尋ねてみ ましたが、皆一様に「しょうがない」と一言で片付けられてしまいました。このサイ トで他の方の相談例を拝見しましたが、いろんな専門家の方が丁寧に回答をしてくだ さっているという印象を持ちました。 |
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| 堀住 勝雄 | 堀住です 転勤、転職などで近い将来、転居が予想されるならばこの土地に お住まいになるのはおやめになったほうが良いでしょう。また経済 的に土地代金が負担にならないのであれば他の地域に土地を求めら れることをお勧めします。しかし少なくともお子様の代まで定住さ れるならば転売の心配までされなくてもと思います。その土地に建 てた場合を考えてみると、 ・制限の厳しさにより環境が維持される。 ・土地代負担が安い、将来は相続により無償となる。 などのメリットもあります。また（あてにはなりませんが）都市計 画も希には見直しがされる場合もあります。 以前は法令の運用がルーズだったので闇賃貸借とかの例も見聞きし ましたが、現在では救済、特例措置は期待できません。 |
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| 古賀 保彦 | 解説員の古賀です。 お住まいを分家でお建てになろうとしたのは、どのような理由からだっ たのでしょうか？あくまで傍目から思う事ですが、 ・ご両親の近くに住まう事で、ご両親、子世帯とも何かと安心である。 ・親兄弟が近くに住む事で、親族が疎遠にならずに済む。 ・土地代が安価または無償であり、家を所有する時の負担が少ない。 長くお住まいになるつもりでいらっしゃれば、上記のようなメリットは、 その先で心配されている固定資産税等の負担に比して余りあるように思え ますが・・。 一般の土地でも固定資産税等を払い続けたからといって、その費用が資 産に組み込まれるわけではありません。あくまで、土地を所有していく為 の経費です。将来不要になった際に売却ができなくともその経費を払い続 けなければならないのかといった懸念は、その土地を手放す事で解消され ると思います。親族に引き取ってもらったり、最悪でも無償であれば引き 取ってくれる方もいらっしゃるでしょう。 その際の資産（土地）を手放すという損失は、子世帯にかかるのではな く、もともとの所有者である親御さんにかかるものです。いずれは相続と いう形で子世帯に移るのでしょうけれど、ご自身は農家ではありませんか ら農地のままでは承継できない土地です。 つまり、ご心配されている資産の損失は、その農地が多少目減りしてで も農家でない息子さんに近くに住んでもらう事に対する、親御さんの期待 ・安心料との引き替え、といえるのかもしれませんね。 そのような考え方で親御さんのお気持ちも伺いながら再度ご検討なされて はいかがでしょうか？ |
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両解説員も言ってますが、ご自分のご家族の人生設計、親御さんのお気持ちも踏ま えて、総合的に考えることをお薦めします。目先の損得だけで考えると農地がらみの 場合は、近隣に対しても色々と影響が出る可能性もあります。（稀な話ですが） 自分たちがどうしたいか？お子さん達にどう生きてほしいのか、親御さん達とのこ れから生活する上での距離感等のしっかり考えて検討して見てください。 難しい判断をしなければならないので大変だとは思いますが、しっかり頑張ってく ださいね！！ |
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本来の趣旨から考えてみましょう。 農地は本来は住宅を建てる敷地ではなく農業を営む為のものです。 しかし、そこに従事する家族、親族が居住する必要があります。 そこで限定的に許可されている方法が農地に建てられる限定的な住宅です。 この場合、親族や親子からの土地は無償か多少の金額で譲り受けることでしょう。 ですから、代々土地を継続するということが前提条件としてあります。 ご主人が将来、農業に従事する可能性があるならば、そのままでもいいのでしょうが、 サラリーマンである点で将来の展望が見えなくなっているのだと思います。 もともと、それはイレギュラーなことなので、当然、心配になると思います。 土地は無償か安く手に入るのですから、将来は同じ条件で返すことで土地の問題は なくなります。子供の代や孫の代で親族関係がどのようになっているかは不明朗です。 代が重なるごとに疎遠になることが多い世の中ですから、将来、引き取ってくれない 場合はご心配の点もでてきます。 次の点を考慮したほうがよいかと思います。 1）ご主人がサラリーマンであること。 会社の規模にもよりますが、転勤の可能性は？ 将来、辞めたときに、転勤先が遠くになった場合の通勤は？ 2）子供や孫に土地を継がせる前提があること。 親は親の代だけで処理する範囲で行動すべきだと思います。 子供や孫も自分の人生があり、自分の選択があります。 負になることは避けるのが賢明だと思います。 |
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| 相談者お礼状 | 様々な視点からアドバイスいただきたいへんありがとうござい ました。 夫についてはほとんど転勤の可能性はなく、農業を継ぐ予定も ありません。土地を探して家を建てる経済的余裕はないので、 費用の負担軽減が目的で分家住宅を考えました。 堀住さんのアドバイスにもあったように、申請予定の土地は、 周囲に工場などもなく、恵まれた環境です。 最近ＪＲ線の駅が近くにできたためか、市街化調整区域とはい え、周囲は徐々に新築の家が増えつつあり、閑静な住宅街とい えるような立地です。こういう土地に少ない負担で家を建てる ことができるメリットを思えば、将来の税金うんぬんを悩むの はばかげているかもしれませんし、まだ子供がいない段階でこ ういうことを心配するのは早すぎるかもしれませんが、やはり 子供に（子供がこの土地に住まない場合）不要な足かせはした くないので、問題をクリアにしてからでないと、家を建てる決 心がつかないのが現状です。 その後、工務店さんにきいたところ、都市計画法の運用で、 仮に私たち夫婦がこの土地に家を建て、将来やむをえず第三者 に転売した場合、購入者は、購入後一年以内であれば古屋を建 て直すことが可能である、ともききましたが、どうなんでしょ うか。 これが本当であれば、かなり迷いも解けて申請を続行すること ができるのですが、いろいろ調べましたが、土地計画法のどこ にこういった内容が記されているのかがわからず、まだ すっきりしません。 |
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| その後・・・ | ||||
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監理だけを第三者にお願いしたい | |||
| 相談概要 | [氏名] I.M [居住住所] 兵庫県西宮市 [相談建物予定地] 愛知県西春日井郡 [職業] 会社員 [年齢] ４１ [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦2006年7月 日 [何階建て] ２ [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] ４８ [工事請負金額] ２６００ [設計監理料] [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） |
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| 相談内容 | [家づくりの相談内容] 来年の夏の完成を目標に建て替えを考えています。現在は地元 工務店と話をしています。 私たち家族は兵庫県西宮に在住。愛知県にある女房の実家を建て替える予定です。 私の仕事の都合もあるので新居完成後に時期をみて引越すつもりです。 そこでご相談です。実家の人脈などもあり設計と施工は地元の工務店にお願いしようと 思っています。 施主である私は遠隔地になる上建築の知識も少なく不安があります。 そこで見積りの確認や工事中のチェック等監理だけを第三者にお願いしたいと考えていま すが監理のみをお願いすることは可能なんでしょうか？ アドバイスを頂ければ幸いです。 |
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| yorozuの感想 | まさに「よろず相談」といえるものだと感じています。 充実した内容、きめ細やかなアドバイスなどなど 感心するばかりです。 営利目的の物よりも何倍も中身のあるもので作成している建築士の方に感謝するのみです。 これからも継続していただきたいと思っています。 |
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| 藤井 修 | 藤井解説委員の解説です。 藤井です。 工事中の監理だけを第三者に頼むことはできないかというご相談ですが、 工事監理の業務とは工事と設計図書の照合・確認と定義されています。 設計図及び仕様書がきちんとあり、設計施工する工務店が了解すれば可能でしょう。 しっかりした設計図書が無い場合は施主の代理として部分的な納まり、工事の出来具合など の確認などアドバイスはできると思います。 |
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| 古賀 保彦 | 解説員の古賀です。 お知り合いの関係などで、設計も行う工務店に依頼するというのは良く ある事だと思います。知り合いからの紹介だから安心できるかというと一 抹の不安が残る・・・。ではどうしたら良いかという問題ですね。 ご自身がいつも現場を見る事もできず、また、専門的な知識もないとす れば、第三者に看てもらうのが一番かと思います。 そこで、その第三者が自分が関わっていない打合せの経緯や間取りの詳 細や使用材料や建物の性能をチェックするためには、それらが網羅された 詳しい設計図書が必要です。不十分な設計図書であればチェックするにも 限りがあります。お知り合いの工務店で、そのような設計図書を整備する 事ができるかどうかご確認下さい。設計図書の内容例はご覧いただいた本 の中に記載されています。 次に、工務店が第三者の監理を受ける事に了解するかどうかです。監理 者であれば、不具合のある工事について手直しを指示するのは当然の事で すが、それが積み重なるようですと工務店に不満が出るかもしれません。 良いものをつくるために、時には外部からも刺激を受けて頑張ってみよう という相手方であれば良いと思いますが、そうでなければせっかくのご縁 にヒビが入る事もあるかもしれませんね。 相手方の体制に関わることですので、ご実家や工務店とよく話し合って みて下さい。 自社だけで、しっかりした設計と施工ができるのであれば問題はないの でしょうけれど、そうでなければ受入体制はキチンとする事、そうすれば、 第三者の監理者は見つかると思います。頑張って下さいね。 |
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遠隔地での工事監理もさることながら、設計そのものの打ち合わせはどうされるのでしょうか？設計の打ち合わせがスムーズに行くようならば、工事中も工務店とストレスの無い連絡が取れるでしょう。 もし、設計は奥様のご実家のほうで主に進められるとなると、工事監理者を別にI.Mさんのほうで依頼されれば、何かあったときには、奥様のご実家とI.Mさんの関係まで気まずくなる恐れもあります。 私が心配性なのかもしれませんが（笑）、この問題は、単に工務店と工事監理者の関係に注意を払うだけではないようにも感じます。 また、個人的には、ご希望の監理だけを第三者に、というのは難しいケースが殆どであると考えます。きちんとした設計があって、初めてきちんとした工事監理ができるのであって、仮に第三者に工事監理を依頼することになったとしても、設計にかかわっていないその工事監理者の業務、そもそもの限界をご理解いただき、ごく標準的、一般的なチェックのみしか期待できないと思っていただくほうが良いと思います。 |
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第三者の建築士による見積りチェック、工事監理は無いよりは大きな意味があります。 しかし、解説委員の説明の通り、図面の作成の照合になるので、詳細な図面がないと 難しくなります。また、図面が少ないと明細も一式が多いはずで、これも妥当性の確認が 困難となります。 第三者を入れるということは見積りも設計の内容も、工事管理（現場監督の能力確認）の内容も オープンになるということで、人脈による信頼が揺らぐことも多々あります。 ですから、正式な流れは設計は設計能力の高い建築士に依頼し、図面を作成していただき、 その建築士に工事監理を依頼して、施工は人脈のある施工者に依頼するのも手です。 この場合は見積りの妥当性も確認できますし、工事監理に必要な図面もあるのですから 監理にも問題は発生しません。 図面作成、見積り提出時の確認作業で、私たちはこの施工者の能力を確認することもできます。 図面が理解できているのか？否かは重要な要素です。図面が読めない業者には当然、見積りもいい加減、現場もいい加減になるからです。 工事監理を第三者に確認してもらう場合は通常は見えないことが見えることになりますので、 覚悟も必要になるということになります。 |
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| 相談者お礼状 | 丁寧な回答を頂きましてありがとうございました。 皆さんの貴重な意見はたいへん参考になり感謝しています。 久米さんの意見の設計の打合せはどこで？とありました。 設計等の打合せは基本的には私が愛知県の実家や工務店まで 出向いて行きます。 大阪、名古屋の往復になりますがこれはやむを得ない事だと最初から 考えています。既に数回は往復しています。 先日２社目の工務店に行きました。 第三者の監理もまだ頭にはありますが、先生方の意見と実際の工務店との 話し合いで今ではこの工務店に全部お願いしようかと考えています。 また状況が進みましたら連絡したいと思います。 最近は出張等でメールを見ない日が多く返事が送れましたことをお詫びいたします。 皆さん今後も頑張って下さい。 |
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| その後・・・ | ||||
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追加工事の請求書がきたが・・・ | |||
| 相談概要 | [氏名] W.E [相談内容：] その他 [居住住所] 愛知県名古屋市 [相談建物所在地] 愛知県名古屋市 [職業] 会社員 [年齢] 33 [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦2004年12月05日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] 36.44 [工事請負金額] 1420 [設計監理料] 80 [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [確認申請の為の委任しましたか？] 覚えていない。 [確認申請書お持ちですか？] 解らない。 [検査済証は有りますか？] 有る。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 20 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 5 [床面積] 130m2以下 [施工者名] S有限会社 [販売会社名] S有限会社 [設計者名] K.K [監理者名] K.K |
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| 相談内容 | [現象] 当方、2005年12月5日に新築注文住宅に入居致しましたが、 施行中から、何かと施行業者の不手際が目立ちました。 (施行業者といっても全て外注業者へ発注するだけのブローカーのような感じです。当方 全くの素人のため世間一般的にこのような形態の業者が普通であるならごめんなさい) 数々の不信感を持たざるをえない状態がつづきましたが何とか入居の運びとなり、当初契 約分の残り残金の支払いを請求されたので、妻がむこうの請求金額そのまま振り込んだの ですが、実は当初契約より多い金額を請求されていました。(妻の確認不足も否めないで すが...) 追加工事で相殺してもらえればと考えておりましたが、なかなか追加工事の請 求が来ません、催促しても「もう少しまって下さい」ばかり、入居１ヶ月以上たってやっ と請求がきたと思ったら(それも何の連絡もなくポストに入っていただけ)、良く解らない 項目だらけで、おまけに二重請求の部分もあったので「説明にきて下さい」とお願いして もこちらの都合の良い日時は全て「都合つきません」の返事、には全く合わせてもらえ ず、その後も一方的にポストに２回ほど請求書が入っているだけでした、先日またもやポ ストに請求書が入っていたので、会社の方へ連絡をいれたら、「払ってもらえないので、 調停に持ち込む」と言われました。 [業者の見解] 代表取締曰く、「何度も請求したのに払ってもらえないので、調停に持 ち込みます。」事でした。 [相談内容] 当方、「内容を説明していただき、納得出来る物に関してはお支払い致し ます。」と言っているだけなのに、 １回も、直接的な説明が無く、又１回目の請求時に相手も「説明に伺います」と言ってお きながら、 こちらが指定する時間(私の、仕事上平日の22時以降または、土曜・日曜)には全て、都合 がつきませんとの 返答しかなく、入荷から６ヶ月ほど経って「調停する」と言われのですが。 当方は、どうのように対応してようものでしょうか？ 当方に非(過失)があるのでしょ うか？ お伺いしたいのですが？？ |
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| yorozuの感想 | 大変有意義なＨＰであると思います。 |
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| 本郷 成史 | 本郷解説委員の解説です。 調停ですから裁判所は、裁判官と弁護士の調停員に建築家の調停員が出席します。 相手は、たぶん代理人として弁護士と、会社の担当か建築担当が出席するでしょう。 こちらは、代理人として弁護士を立てると良いのですが、費用が掛かるのでご自分で する事もできます。（民事ですから弁護士がいなくてもたぶん良いはずです） 代理人を立てようが、今までの経過をできるだけ詳細にまとめる事が一番大切です。 ・いくら多く支払ってしまったのか。なぜ多く支払ってしまったのかなど。 ・追加工事は何があるのか。当初の見積書の内容との照合が必要と思います。そし て、いくらの追加を認められるか、明確にしておきます。 ・二重請求は何があるか前記を証拠に明確にします。 ・その他、お金に関する主張を明確にしましょう。 今までのやり取りを時系列で明確にします。前後関係がつじつまが合うようにするこ とが大切です。 ・請求書をポストに入れていったとき不在だったかどうか。 ・電話したときのやり取りを思い出して明確にします。誰と話したか、誰から電話が 来たかなどできるだけ具体的に明確にしましょう。 ・調停員たちは、多くの案件を担当しています。書類で出す主張は少々くどく書く必 要があります。 その他どのようなやり取りでこのような結果になったか明確にしましょう。 調停中の心構えについて経験から述べます。 ・調停でも裁判でも、相手（今回は原告）にものを言うのではありません。あくまで も裁判所に言うことを肝に銘じてください。 ・特に、裁判長は建築に関して素人です。原告は、いかに裁判官をごまかすかを考え ているはずです。今までの経験では、いかに裁判所を納得させ るかです。こちらの主張を相手は絶対に受け入れません。 ・どんな事を言われても、絶対に感情的に答えないで下さい。裁判官も、調停員も同 じ人間です。彼らの心証を悪くしないようにしたいものです。 ・互いの主張は、相手がいるときにする場合と、退室させてすることがあります。い ずれにしても、つじつまが合うようにしなければなりません。 見積書の内容などを調べるために、建築家に依頼したほうが良いと思います。建築紛 争は、弁護士より証人の建築家の対応が大切です。 余談ですが、訴えたほうが原告で訴えられたほうが被告というだけです。刑事被告人 とは全く違いますので、気にしないで下さい。 |
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| 関口 啓介 | 関口解説委員の解説です。 契約や支払いのトラブルに関するものですから、基本的には弁護士さんにご相談頂く と良いでしょう。 個人的には、不当な請求に対しては払う必要はないと考えます。 半分は脅しだと思っても良いのではないでしょうか。 逆に、契約金額と違う請求に対する過払い分の返金請求をされては如何でしょうか。 架空請求とも言えるもので、それ事体が当然支払い義務のない返金されるべき金額だ と思われます。故意であれば詐欺行為とも思える犯罪行為です。若しくはその過払い 請求金額が追加工事金額だったのかもしれません。そういう説明であれば犯罪行為に はならないでしょう。 追加工事の請求については、二重請求の部分は当然支払い義務はありません。納得で きるものについて項目を書面に記述して、支払われたらどうでしょうか。不明な請求 部分については相手の都合にも合わせて日時を設定し、話し合いの場を設定される事 をお勧めします。早退されるなり半休を取るなりでもされて、こちらから説明を求め に行く姿勢も大切です。払う意思がある事を相手に伝えるためにも重要ですし、仮に 調停や裁判になっても、その働きかけや姿勢があった事を残す大切な行為になるので はないでしょうか。 恐れすぎてもいけませんし、相手を軽く見下げてもいけません。対等でお互いを尊重 する気持ちがあれば、おのずから解決されるのではないでしょうか。 いずれにしましても、契約や、法に関する事は、法律の専門家弁護士にご相談される 事良いでしょう。より良い解決が進む事を願っております。 |
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| 氏原 毅士 | 氏原解説委員の解説です。 建築的な解説とは違う面から調停委員として意見を記します。 裁判所と言うと敷居が高いものと思われがちですが、調停は訴えた側を 原告ではなく申立人、訴えられた側を相手方と言って、裁判のような書面 交換ではなく、裁判官や法律専門の弁護士や建築士の調停委員が両者 が対峙しない環境で話を聞いてくれます。 言い分に問題が無く双方が合意できるなら調停調書（裁判で言う判決） を作成し、この効力は判決と同じです。 おおむね１ヶ月に１回の調停期日が入りますので、弁護士の代理人を立てても かまいませんが主張jに誤りが無く第三者に聞いて頬しいと思うことがあるなら 調停に訴えるという相手の脅しに乗らず、受けて立つのも手だと思います。 |
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例え、調停にもちこむことそのものがさほど不利なことではないにしても、W.Eさんの本意は、調停まで行きたくない、というところではないでしょうか。調停に持ち込まれれば、時間と労力がかかり、さらに精神的疲労は避けて通ることはできないでしょう。 ですから、最終的に調停にかけざるを得ないとしても、それ以前にご自身ももう一度、関口解説委員の言われるように話し合いの時間を作る努力をされるべきと思います。 工事中にさまざまにトラブルがあったとのこと、おそらく、今はその施工業者に対して良い感情はお持ちではないでしょう。しかし、平日の２２時以降、土日、というのは、通常の企業は仕事をしている時間ではありません。相手の善意の時間調整を期待するのではなく、早い解決のために、お仕事を休まれるなどして、ご自身で時間を作っていただきたいと思います。時間を割くことについてまで、どちらが悪いか、という点にこだわっていると、前には進みません。 しかし、支払いについては、根拠のある分についてのみの支払いをしてください。説明を聞きにいくときはご自身のお考えをまとめて列挙していきましょう。 それでも、相手が応じなければ、とりあえず、ご自分の納得のいく分だけ、払い込まれては如何でしょうか。 落ち着いてすすめてください。施工業者もこれまでのトラブルで、参っているのかもしれません。 また、家そのものは気に入っておられるならば、最後は担当者たちの労もねぎらってあげてください。今後何かあっても、まずメンテナンスで頼る先は、その施工業者です。終わりは良い関係に修復しておきたいものです。 |
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見積りで納得いくかどうかは別にして、説明を求めているのですから、相手は それに応える義務があります。 文章でその旨を告げ、説明の日時等は複数日、事前に確認することです。 そこで、都合を合わせて説明を受ければいいでしょう。 先ずは説明を受ける日時を調整することが先決です。 説明日にはその疑問を文章化して回答も文章で後日もらうことです。 納得できないものは支払う必要はないのですから、納得できた費用だけを 支払えばいいでしょう。 その後、調停になっても支払わない理由が明確ならば、恐れる必要はないです。 堂々としてください。 話し合いは両者が日時など歩み寄ることから始まるものです。 そこからスタートしてみてください。 |
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| 相談者お礼状 | ||||
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工事費内訳明細書の提出を拒否されて | |||
| 相談概要 | [氏名] S.K [相談内容：] その他 [居住住所] 静岡県静岡市 [相談建物所在地] 静岡県三島市 [職業] 会社員 [年齢] 33 [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦2005年 12月上旬 [公庫は使わない] on [性能保証を使用] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] 38 [工事請負金額] 1700 [設計監理料] 0 [様態] 注文建築 [施工者] 地場中小ハウスメーカー；地域的な中小産業 [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 無い。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 2 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 現時点で6 [床面積] 130m2以下 [施工者名] Wホーム [販売会社名] Wホーム [設計者名] S.F [監理者名] Y.M |
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| 相談内容 | [現象] 建築請負契約を結んだ段階なのですが、工事費内訳明細書の提出を拒否されてお ります。契約書には速やかに提出する旨、記載されています。 [業者の見解] 坪単価で販売している商品のため、明細は無い。仕様書（簡単なもの）を 渡しているはずだが何が不満なのか分からない。契約書に記載されている事については全 く説明がありません。 [相談内容] できれば工事費も明細があれば良いのですが、材料等だけでも事前にはっき りさせておきたいと思っています。両親の知り合いであり、信用はしているのですが、出 さない事に対してはもちろんの事、明細が無くても家が建つものかと不信感が沸いてきて おります。事を荒立たせたくは無いのですが、大きな買い物ですのできちんと筋道立てて 事を運んでいきたいと思っています。契約書に明細の提出について記載があっても業者は 提出を拒めるのでしょうか？ |
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| yorozuの感想 | 家を建てるのは人生で何度とあることではありません。業者任せに なりがちで、業者の言いなりになってしまいがちですが、第三者の専門的な判断や意見を 頂戴できるのはとてもありがたいと思います。 |
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| 阿部 重幸 | 解説員の阿部です 完成度の高い家を作るには、必要不可欠な要素がいくつかあります。 まず、1.設計図書 2.設計図書に基づいた仕様書 3. 1.2.を元にした数量・工数の 把握 そして、一番大事な事はイニシヤチブを施主本人が持つことです。 文面の内容から勘案すれば、貴方の場合はまずイニシヤチブが施工者側にあると思わ れます。 建物に坪単価はありません。ひとつひとつの部品が集まって価格を構成するもので す。 其の為の内訳明細書です。本来ならば契約にさいし請負者は内訳明細書の内容を 発注者（施主）に説明する義務があるものです。 このままの状況で工事に入れば有耶無耶の内に終わり、大きな悔い残ると思います。 両親の御知合いと云う事ですが、両親にも貴方の思い十分伝え、相談し 内訳明細書が提出され説明が、なされないうちは工事の着工をしてはならない旨を 施工者に書面にてできれば内容証明で伝えてください。 そして、業者まかせにせず、貴方が建物のイニシアチブを持ってください。 大変な事ですが、そうすれば貴方の願いがかなった家ができると思います。 又、その事によって貴方もおおきく飛躍できると思います。 健闘をお祈り致します。 |
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| 本郷 成史 | 本郷です。 阿部さんのおっしゃるとおりです。 また、施工者がご両親と知り合いという事が引っかかります。 昨年、調停の証人をして和解した１件と、現在裁判と調停で争っている２件の計３件 とも、施主（建築主）と施工者が知り合いだったのです。 それぞれに出廷して主張を聞くと、施主は“知り合いだから他よりも良い仕事をして くれるだろう”と通常より、より良い家が出来ることを期待しています。 しかし、施工者は“知り合いだから多少悪いところがあっても我慢してくれるだろ う”という甘い考えで、仕事をする傾向にあるようです。 その結果、期待と現実との落差が、通常の施主と施工者の関係より大きくなるようで す。 これを回避するには、設計図書の充実、内訳明細書つきの見積書が必要不可欠なもの です。これで施主の要望をしっかりさせ、他の方法ができないように箍をはめること です。 更に、工事中の施工者を管理する、工事監理を第三者にお願いする事が必要です。 竣工後もめるのが、設計変更や追加工事です。これも基となる設計図書や見積書が無 ければ対応できません。 着手してしまったら施工者のものです。気まずくなるかもしれませんが、家を建てる ための階段を、一段ずつ確実に上って頂きたいと思います。 |
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阿部解説委員や本郷解説委員の解説は、本筋を得ていて、是非建築主の皆さんが知っておいていただきたい基本的なことです。 しかしながら、S.Kさんの場合、工務店というよりも、ハウスメーカーと記載されているように、坪当たりいくら、という話だけで毎回工事を進め、他のこれまでの建築主のほうもそれで簡単に了解して進めてきているのが通常の業務となっているような会社なのでしょうから、そもそも、はじめから、一般の工務店の注文住宅とは状況が異なっているように思います。 また、契約書はおそらく、民間（旧四会）連合協定の工事請負契約約款を習慣で使っているだけで、その内容について厳密に考えては居ないのではないでしょうか。 工事請負契約書には「契約後速やかに明細を…」と書かれてあると思いますが、本来は、契約前にそれらを確認するのが普通です。明細のない合計金額だけで、細かい中身も材料さえもわからず、契約書に印鑑を押すことは、不安ではありませんでしたか？材料等明細の確認は、事前にされるべきものでした。設計事務所が第三者として入る工事ならば、当然、そのように進められたはずです。 この「明細を出さない」、ということが気になるのが、契約書に書かれてあるから、という手続き的理由だけで、基本的に家の仕様については気に入られていて、また、ご両親の知り合いだから信頼し、少々のことは良い、と思われているのならば、このまま進められるのもひとつの方法と私は思います。 というのは、おそらく、いつも明細など出してはいない会社なのでしょうから、何度明細を出せと言っても出てくることは無く、こじれて揉め事にどんどん発展する可能性は大きいと想像できるからです。そのような会社を選択されたご自身の責任と思い、この件を諦める、ということです。ただ、今からでも遅くないので、よく建物について本などで勉強され、こまめに現場へ通い、書類は諦めても、建物そのものは、ご自身の目で確かめていかれることは大切です。 ご自身が不安に思っていることを率直に伝え、明細が出せないならば（明細をきちんと書く能力さえも、もしかするとないかもしれません。）、口頭でも聞き、それをご自身でメモして、相手にも確認してもらいながら進めるようにされるのも方法です。仕様書の内容がどんなものかわからなければ、サンプルを見せてほしいと頼みましょう。 それさえも無理ならば、契約を解除し、本来必要な設計図書と見積もり明細を整えることができるように、新たに他の設計事務所と工務店を探すのも良いでしょう。このまま不安を残して進めて、家の工事がうまく行かなくなってからでは、今よりもずっと難しい状況に置かれてしまいます。契約解除の費用はかかるかもしれませんが、後でさらに問題が続くよりはずっとよいでしょう。 内容証明を送ったりするのは最後です。いきなり送れば、喧嘩を売っているということになります。 もし、今の相手と気持ちよく家つくりを進めたいなら、まず、正直な気持ちをぶつけましょう。 しかし、ことの面倒を考えて安易に妥協するようなことはせず、工務店を見極めることは忘れないでください。不安や疑問を残したまま進めると、また同じことになります。大変なのは今だけです。できた家には何十年も住むのです。 |
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できれば『我が家を手に入れる前に読むＱ＆Ａ80』を読んで欲しかったと思います。 家を持つ基本は全てそこに出ています。 契約は本来明細が出てするものです。 しかし、施工業者の提出する工事請負契約はその後に速やかにという、曖昧なものに なっていることが問題ではあります。 通常、建築家が使うものでは民間連合協定（旧四会連合協定）工事請負契約約款を利用します。 これらは建築主と施工者との間の工事請負契約の約款に工事監理者を丙とするというもので、 工事監理の責任者として建築主と施工者だけでなく工事監理者としても記名捺印することで、確たる工事監理の責任を担うことになります。また、これを使う場合 1.契約書 2.契約約款 3.内訳明細書 4.設計図 5.特記仕様書 が揃っていて初めて契約が成立するものです。 特に3.内訳明細書は設計変更の場合の工事費増減の根拠となるものとして重要です。 これが無い場合、施工中の変更の増加減の見積りの根拠ができないことであり、 「高い」というトラブルに発生し、根拠がないのですからそれを証明もできません。 また、工事中「この部分は別途であった」「この範囲は見積りでは考えていない範囲」 「図面では描かれているが、見積りはみていない」などと追加請求が出てくることも 多く、それに対峙する根拠を建築主が持たない無防備な状況であることを意味します。 出せない場合は黙って仕様を落とすことも業者によってはあるでしょう。変更されても 「こっちのが高い」と言われたら、その対峙する根拠を見出さなくてはなりません。 このように重要な内訳明細書でも出さない業者も多くおります。 提出しない其の時点で失格のようなものですが、そこが、業者の提出した工事請負契約は 速やかにというような曖昧な表現で契約後に提出していいものになっていることが問題で あると思いますし、そのような工事請負契約書が市販されていることももっと問題ではあります。 契約書に記載があり、求めているのですが、拒絶は契約違反になるでしょう。 あくまでも提出を要求してください。 |
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| 相談者お礼状 | 皆様、はじめまして。 さっそく、ご丁寧な解説を頂きありがとうございました。 十分検討のうえ、対処していきたいと思います。 現状では、金額の明細を出さないにしても使用する部材の 明細を求めております。 久米さんのおっしゃるように、こじれるのを避け この件は割り切ってしまおうとも思います。 勉強不足だったと反省しています。 いずれにしても納得のいく結果になるように頑張って、 皆様にその後の報告をさせていただければと思います。 この度はありがとうございました。 |
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| その後・・・ | ||||
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完成予定を八ヶ月近く過ぎているが・・・ | |||
| 相談概要 | [氏名] M.T [居住住所] 長崎県 [相談建物所在地] 長崎県大村市 [職業] 教員 [年齢] 30 [男性] on [構造] その他の構造 [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 屋根裏２ [延べ面積ｍ2] 90.5 [延べ面積坪] [工事請負金額] 1984 [設計監理料] 0 [様態] 建売り住宅 [施工者] − [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [監理者を選んだのは] 自分で選んだ。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [確認申請の為の委任しましたか？] 覚えていない。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済証は有りますか？] − [設計図面は何枚もらいましたか？] 1 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] たくさん [床面積] 130m2以下 [施工者名] KＨ [販売会社名] KＨ [設計者名] KＨ [監理者名] KＨ |
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| 相談内容 | [現象] 現在、建築途中ですが完成予定を八ヶ月近く過ぎていまだに完成の目途がたちま せん。原因は業者が大工への手間賃を払っていないためです。もう二ヶ月分もらってない らしく給料を受けとるまでは再開の見込みはありません。業者は払う意思は示していまし たがここ一週間ほど連絡もつかなくなってしまいました。今後どのように対応していけば いいのかが全くわかりません。 [業者の見解] [相談内容] 今後の対応の仕方と公の相談窓口があれば紹介して欲しいです。 |
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| yorozuの感想 | 誰に相談していいかわからないかったときにＨＰをみつけて相談さ せていただき少しほっとしました。 これがきっかけとなりいい方向に向かうことを願います。 |
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| 本郷 成史 | 本郷です。 いくつか不明な点があります。 １.建売住宅となっていますが、設計者と工事監理者をご自分で選ばれたのでしょう か。しかし、施工者はご自分で選んでいないようです。契約した相手は誰でしょうか。 この人をターゲットにしなければならないと思います。 ２.工事はどこまで進捗しているのでしょうか。今までに支払った金額と、建物の出 来形との関係はどうでしょうか。過払いになっていないでしょうか。 建売でしたら、出来上がってから一括払いでしょうか。 ３.賃金未払いは大工だけなのでしょうか。他の職人は大丈夫なのでしょうか。労働 基準監督署に訴えられると、面倒になるかもしれません。 基本的には、法律家の範疇と思います。自治体の無料法律相談などは無いでしょう か。 いずれにしても、上記の不明な点などを明確にして、弁護士さんに相談する事が最良 と思います。 |
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| 津村 泰夫 | 大阪の津村と申します。 大工さんが手間賃をもらっていないということですが、基本的に工務店に発注したわけ ですから、関係のないことですね。 いくつか問題点を整理していただき、お送りいただけば解決への糸口が見つかるかもし れません。 １、売買契約ですか、請負契約ですか？ 建売住宅ということですから売買契約ですね、これが請負契約ですと、県の「建築紛争 審査会」で相談にのっていただき、解決に向けて手助けしていただけます。 ２、契約書は？ 契約書をご確認ください。契約工事期間を大幅に過ぎていますので、このような場合に 契約解除出来ないでしょうか。 ３、支払われた金額は？ あなたがすでにいくら支払われているのかわかりませんが、いまここで契約解除をして、 残りのお金で他の工務店で建てることが出来るか？またかなりの額を返してもらわないと いけないのでしょうか。 連絡のつかない状態が続くのであれば早急に弁護士会などにご相談されることをおすす めします。また渡したお金の額が大きく、「夜逃げ」のような状態であれば警察へ行かれ ることをおすすめします。 |
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| 山口 雅克 | 解説員の山口です。 色々な業種に手を出している業者さんのようで心配ですね。売り建ての住宅だと思 われますがどうなんでしょうか。完成予定を８か月も過ぎておりますので事を整理す るのに手間がかかると思いますが、完成させるためには施工者を変えてしまうのがよ いと思います。ただ、注文住の請負いではありませんので、売買契約の内容をハッキ リと認識しておく必要があります。 手付け金を取り戻したいのか、お金は払うので完成させたいのか・・・売買契約と 請負い契約では対応の仕方も変わってきます。 施工者を変えて完成させるには販売者との契約内容と今までの支払い状況を明確に して手を切らねばなりません。そのための整理と完成までのお世話をしてくれる専業 の建築士を探して工事以外の残務をお願いするのがいいでしょう。残りの工事は関わ りのあった大工さんにお願いするのが望ましいのですが、その辺りも建築士に相談し て判断しましょう。 販売者は多分いなくなっているのでしょうから、契約書などの関係書類を揃えて司 法書士か弁護士に相談してみましょう。 このようなトラブルは契約の内容と仕事の完成度、金銭の動きなどを把握しないと アドバイスが難しいので法の専門家の力も必要です。 |
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急いで対応しなくてはならない状況かと思います。 連絡が付かないのならば尚更です。 信頼できる弁護士さん、建築士を探して相談してください。 がんばってください。 |
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建売住宅ならば土地建物売買契約であると思います。 その場合は契約不履行による契約解除が可能と思います。 早急に弁護士に確認して今後の対処を打ち合わせた方がいいと 思います。 契約書の形態を確認し、その内容により対処が異なりますので、 早急に対応が必要と思います。 |
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| 相談者お礼状 | この度は多くの方に相談にのっていただきありがとうございます。いくつか間違いがあったのでこの場で訂正いたします。 まず建売としていましたが請負の誤りです。その後、業者とは連絡がつきましたが未だ資金が用意できていないようで再開の目途はたっていません。 また設計士の方からも連絡があり業者からの支払いがなく業者宛の「委託報酬支払い最終通告」の写しが送られてきました。その文面には私が第三債務者として強制執行の申し立てが地裁に行われたようです。 何から手をつけていいかわかりませんが現在は別の業者に仲介に入ってもらいまだ屋根も付いてないのでとりあえず屋根だけでもつけてもらうよう交渉中です。今後は今の業者との契約解除をおこなって過払い金の返金を求め仲介業者に引き継いでもらうように動いています。 弁護士への相談も行いたいと思っています。 貴重なアドバイスありがとうございました。 |
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| その後・・・ | ||||
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大引きの組み方は？ | |||
| 相談概要 | [氏名] T.M [相談内容] リフォームの瑕疵 [居住住所] 富山県富山市 [相談建物所在地] 同上 [職業] 会社員 [年齢] 40 [男性] on [構造] 鉄骨造（ブレース構造） [引渡し年月日] 西暦２００５年 ８月１０日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 3 [延べ面積ｍ2] 240 [延べ面積坪] [工事請負金額] 1200 [設計監理料] 0 [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] − [監理者を選んだのは] − [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 無い。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 4 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 5 [施工者名] （株）S工務店 |
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| 相談内容 | [現象] 改築工事で２階床組みをしてあるが、大引きが105x50の横使い（断面の弱い方 向）でピッチが1000mmくらいと粗い。（公庫基準を調べると90x90の910mm以下）束も 1000mmくらいのピッチで下に木片をひいてある部分があり木片に加重が集中する気がして 不安。 [業者の見解] 仕上げが薄いので90x90が入らなかった。105x50でも問題ない。束下の木 片は束の高さ不足のためだが、特に問題はない。 [相談内容] 上記の床組の状態で、将来問題が発生する恐れはないでしょうか？木造と違 い天井裏でメンテするなどの作業ができません。 （これ以外の工務店の対応などには、概ね満足しています。） 
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| yorozuの感想 | 素人は施工者に「こうゆう物です。普通です。」と言われ れば、ほとんど引き下がるしかない。プロが広く相談にのってくれる「建築よろず相談」 は大変助かります。また、過去の相談内容も多いに勉強になり助かります。 |
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| 山口 雅克 | 解説員の山口です。 まず、床の強度を説明します。御指摘の大引に関してですが、公共住宅標準詳細設 計図集（コンクリートスラブに木造床を設置する場合）によると大引は40×90(85)横 使い＠900でそれを＠900でスラブに固定する方法も記載されています。ですから、大 引のサイズと方向では問題はないと思ってかまいません。 ちなみにこの方法は我が家でも採用していますが何ら問題ありません。（築１８年） 今回、不安に思ってある元々の原因は床組の選定です。２階のコンクリートスラブ から床仕上げまでの高さに対応する束を使っていない訳ですから取り替えるか、横に 追加して設置してもらいましょう。 束は木材の上に設置しても問題はないかもしれませんが、鋼製束はコンクリートの 上に設置することが前提となっておりますので、本来の使い方とは違うのです。 |
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| 堀住 勝雄 | 堀住解説委員の解説です。 考えてみましたが山口さんの回答で充分ではないでしょうか。 強いて言えば鋼製束の伸縮範囲を越えていたなら適正な物を買いに走るくらいの親切 心があってもよかったのではないでしょうか。 |
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一般的には、TMさんの言われるように、９００ピッチで鋼製束を立ててその上に大引きを載せる場合、90角の材が使われます。また、山口解説委員の言われる、スラブに固定する（大引きを直接スラブに固定）方法ならば、半割でも問題ない、というのが一般的な認識ですので、この現場をTMさんが不安に思われるのは無理ないと思います。また、決して丁寧な施工とは言いにくいでしょう。 しかし、住宅の床の加重を検討しても１０５×５０の横使いは問題はないようです。さらに、鋼製束はコンクリートのスラブの上に立てているもので、建物の構造自体は鉄骨造であることを考えると、構造的な心配は不要だと思います。ただ、おそらく、通常の床よりは、歩くとたわみが大きめに感じられることと思います。 写真を拝見すると、大引きに平行して、大きな梁のようなものをスラブの上に転がして根太を大引きとともに受けているようですし、場所によっては束のピッチが小さくなっているところもあるようですが、補強のために施工業者が足したのでしょうか？ 大引きの材を変えるとなると大事ですので、ご心配ならば、鋼製束（あるいは代わりの材）を足してやり、束のピッチが細かくなるようにすればよいかと考えます。その際は、山口解説委員の言われるように、直接コンクリートスラブに固定するようにしましょう。束の下に木をはさむと、しっかり固定できないばかりか、将来、木がやせた場合に、床が若干沈む可能性もあると思います。 あるいは、仕上厚の関係で今からでは難しいかもしれませんが、床に厚めの床板（30ミリ以上）を張れば、それ自体で900ピッチ程度の支持間隔には耐えられる厚みですので、たわみも気にならなくなることでしょう。 今からできることとして、どのような方策が良いか、施工業者とよくご相談ください。 |
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久米コメンテーターの意見のように撓みが少々心配な点ではあると思います。 910ｍｍならば経験上、問題がないといえますが、1000ｍｍだと ちょっと粗いと思います。 高さの合う鋼製束を丁重に施工してもらいたいものですね。 工務店と信頼関係が構築されているようなので、これらの意見を 確認してみては如何でしょうか。 |
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| 相談者お礼状 | 返信をありがとうございます。 また、取越し苦労のような相談に詳細な返信をいただき大変恐縮です。 束のピッチと固定方法について「やはり心配」と工務店に相談した所、下に木片を ひいた部分や1ｍ以上跳んでいる部分には、補強束を追加してくれました。今度は 過剰な束の数になりましたが一応満足しています。 その他の工事内容についても、質問や指摘をすれば納得できる回答なり手直しなり をしてもらっており、工務店の対応には満足しています。 （職人さんによって多少納得いかない仕事などは、いた仕方ない所です。） 実際に適切な工事を施工するのと同じ位、工務店との信頼関係も重要と思いますが 、その面でも順調に工事は進んでいます。 公庫のような規準は自分で調べられるのですが、規準以外の仕様になってる場合は 、それが適正か？そうでないか？の判断が素人では出来ません。そのような場合に こちらの「建築よろず相談」のＨＰでは専門家が（しかも複数）見解を教えていた だけ大変助かります。 自動車や家電製品、今では保険や株式まで、色々な雑誌やＨＰで比較検討情報が手 に入れられますが、一番高額商品の住宅が、公正な比較検討や納得できる説明を得 難いのは皮肉な状況です。 「建築よろず相談」さんのような活動で「建築」が身近な物になり、家電製品を買 い替えるように自宅の改築、新築ができるようになれば、潜在的な需要はまだまだ あると思います。 これからもＨＰを継続していただき、手軽で公正な建築市場が発展することをいち 消費者として望んでいます。 今回は本当にありがとうございました。 |
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| その後・・・ | ||||
