|
|
| （125） |  |
 |
 |
(123) |  |
||
ＮＯ．をクリック下さい、解説がご覧戴けます。
| NO. | 相談内容 | 解説者 | |||||
| NO.1231 | 境界線から３０センチ足らずしか離れていない建築物は？ |
|
|||||
| NO.1232 | 工事請負契約書に記載の内容で建築する事が不可能になったとのことだが・・・・ |
|
|||||
| NO.1233 | システムバスの壁面から錆が発生し |
|
|||||
| NO.1234 | 地盤改良が７０ｃｍずれた |
|
|||||
| NO.1235 | 工事中で、あちらこちらにカビが発生 |
|
|||||
| NO.1236 | 断熱と換気について |
|
|||||
| NO.1237 | 建築士の監理業務はどこまでをいうのか？ |
|
|||||
| NO.1238 | 壁がまだら模様にカビで汚れだした・・・ |
|
|||||
| NO.1239 | 高断熱高気密住宅にした場合の質問 |
|
|||||
| NO.1240 | 擁壁ブリックが越境しているが・・・・。 |
|
をクリックするとUPします。
|
境界線から３０センチ足らずしか離れていない建築物は？ | ||||||||
| 相談概要 | [氏名] M.M [相談内容] 注文住宅の瑕疵 [相談建物所在地] 大阪府枚方市 [職業] 主婦 [年齢] 39 [女性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 97.74 [延べ面積坪] [工事請負金額] [設計監理料] [様態] 注文建築 [施工者] 建設会社 [設計者を選んだのは] － [監理者を選んだのは] － [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [18確認申請の為の委任しましたか？] - [確認申請書お持ちですか？] - [検査済証は有りますか？] － [設計図面は何枚もらいましたか？] [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] [施工者名] KK.Y [販売会社名] [設計者名] [監理者名] |
||||||||
 |
|||||||||
| 相談内容 |
|
||||||||
|
|||||||||
| yorozuの感想 | 検索後、次のページが探しにくい。 |
||||||||
  |
|||||||||
| 久米 能子 | 久米と申します。 たしかに工事業者も悪いとは思いますが、 その工事を進めているのは建築主です。 一番の責任はお金をだして建てさせている建築主であると思います。 もしも、このような状態になっていることを工事業者が建築主に全く告げずにいるとしたら、 工事業者の責任は重大ですが、 ともかく、まずはじめに対応をせまるのは、建築主に対してであると思います。 ですから、工事概要書に書かれてある建築主宛に、問題を告げて対応を求めてください。 工事をとめることは現実的に無理のよう、と書かれていますが、 もしも話がこじれて必要だと感じられたならば、その際には話し合いが定まるまで、 弁護士の方を通じて要求しても差し支えないと思います。 それから、監理建築士として確認申請書に名前を出している以上、 実情はどのようなものであれ、法的には監理建築士としての責任は問われます。 また、役所の建築審査課は民法には関与しませんが、 ひさしが越境していることも告げて、 そちらにももう一度対応を要求してみたほうが良いでしょう。 ただ、ひさしは木造であれば、大概の場合、簡単に修正できます。 また、今のような状態ならば、 建物の位置を移動することも、計画を変更することも不可能ではありません。 しかし、今後お隣として付き合いを続けていかねばならないことを考えると、 やり方も考えねばなりませんね。 相手の状況にもよるかと思いますが、 対応を求めると同時に、MMさんのほうで譲歩できる部分はないか、 あるいはもし、建物が近接していることでMMさんんが実際に困ることが生じるとすれば、 そちらに対しての対応を求めることで解決できないか等も考えてみておかれれば 話し合いが進みやすいかと思います。 民法は確かに敷地境界から建物を５０センチ以上離すように定めては居ますが、 お互いがよしとすればそれですむ、というのが民法なのです。 |
||||||||
| 清水 煬二 | 解説員の清水です。 もちろんご自身の家は５０センチ以上離されていると思いますが、 お住まいの地域では、他の隣家は５０センチ以上離していますでしょうか？ 他の家もすべて５０センチ以上離している地域であれば、法的手段、 すなわち調停や裁判で工事をストップさせることは可能ですし、 調停や裁判の結果によって、今からでも変更させることは充分可能でしょう。 他の家も５０センチ以上離している地域という前提と、 ３０センチしか離れていない外壁がかなりの部分あることを前提に、 以下の解説をいたします。 今回の件は、工事業者と工事監理者、建て主の責任であり、 M.Mさんには何の責任もありません。 工事業者や工事監理者の無責任な対応や建て主が出てこない？ というのも変です。 設計や確認申請で５５センチ離れていることになっているのであれば、 そのように工事業者は建てるべきで、それが異なってしまう場合は、 工事監理者にも建て主にも相談すべき内容です。 庇が越境していて隣家から指摘を受けたにもかかわらず、 中間検査で指摘を受けない限り対応しないという業者の態度も問題です。 建築にかかわる、この程度の「民法を知らない」と開き直る建築士にも 当然責任はあります。 建て主は承知の上で、業者に責任を問わず自身のことだけを考えている のであれば、良好な隣家の関係は、引越し後も築けないかもしれません。 判断をする前に、建て主にこの件についてどう思っているのか、 説明に来てもらう方法があると思います。 業者が勝手に判断して、または自分たちの間違いを隠して 建て主に報告しないで工事を行っている可能性があります。 久米解説員の説明にもありますように 隣家との関係がありますから、それらも充分考慮され、 隣家の窓の目隠しや塀などの他の要求で我慢できるのであれば それらを要求して解決しても良いでしょう。 もし、業者の対応も含めて、どうしても我慢できないのであれば、 調停であればご自身で申請も対応もできます。 裁判であれば弁護士さんに相談した上で、依頼した方が良いです。 確認申請は、確かに役所に出されているのでしょうか？ 民間の検査機関ということは無いですね。 役所には、中間検査の前に庇が越境している点も合わせて 要求しておいた方が良いでしょう。 事前に伝えておかないと、中間検査では、 そういう点を確認しない可能性があります。 |
||||||||
|
コメンテータの関口です 久米さん、清水さんの解説にもあるように、 建築主の意思を無視して現場が進められているとは思えません。 建築主に対応を求められるのが良いと思われます。 民法の234条2では、 （境界線から50cm以上の距離を保たなければならない） の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、 隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。 ・・・とあります。 但し「規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う」となっております。 監理建築士の問題は、解説の通りです。 確認申請手続きのみが自らの責任と言う建築士は、 自らの言葉に恥ずかしさを覚えて頂きたいです。 専門家としての自覚と誇りをもって頂きたいものですね。 |
||||||||
|
建築士がこの民法を知らない建築士は皆無といっていいでしょう。 当然、「規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う」以外の地域では 50ｃｍ 離すことが決められていますので、守らなければ違法となります。 即刻、弁護士名で内容証明を建築主、建築士、施工者に出してください。 いまどき、まだ、こんな建築士が存在するのですね。 そのことが驚きです。 |
||||||||
 |
|||||||||
| 相談者お礼状 | 建築よろず相談ネットワーク 御中 ご返信いただき有難うございました。 ご指摘の建築主ですが、 建築会社と同時に建築主にも内容証明を送っておりましたが、 仕事の都合で、しばらく不在であった為、受取が遅くなったそうです。 前回の相談内容に書きました建築会社からの調査報告の後、 建築主と直接、話し合うことになりました。 以下はその時の内容です。 ①建築会社からは、今回の件については全く知らされておらず、 内容証明を受け取って初めて知った。 ②建築主は多忙のため、 工事前の近隣への挨拶回りは、建築会社の営業担当にお任せし、 棟上まで、殆ど現場に足を運ぶことは無かった。 ③建築士とは直接、会ったことは無い。 図面は、自身で希望の間取りを書き、それを営業担当に渡して、 後日、訂正された図面を確認する方法で作成した。 その時に、民法上の問題は指摘はされなかったので、このような法律があることさえも知らなかった。 ④図面に記載されている土地の形が実際とは異なっていること、 また、図面どおりに境界線から５５センチ離れて建てられていない事に対して、 自分たちも非常に憤りを感じている。 ⑤建築会社を訴えないのか？との問いに対して。 知り合いから紹介を受けた会社であること。 訴えることで、家を最後まで完成させてもらえなかったり、完成が遅くなると住む場所が無くなる との理由で、訴訟に持ち込む意思はない。 また、建築会社とは、あまり揉めたくない。 ⑥本来なら、建て直して欲しいが、 １０月に完成引渡ししてもらわないと、住む場所がなくなるので、 建て直し以外の方法で、境界線問題については和解させて欲しい。 ⑦庇、トユの件に関しては、厳しくこちらから注意する。 ⑧素人とはいえ、あまりにも何も知らずに隣家の方々に迷惑を掛けてしまったことを 非常に反省し、申し訳なく思っていると謝罪。 というものでした。 近隣の家々はどちらも５０センチ以上、境界線から離しており、 我が家もそのように建てております。 我が家はこの問題の家と、西側に接しておりますが、 東側に接している家とも32～34センチ程しか離れていないので、 この３軒だけが非常にくっ付いて建っている状態です。 （正面は北側で道路に面しており、南側は空き地です。） （※東側隣家も我が家と同様、内容証明を出されております。） 確認申請書は、役所で概要書を請求いたしましたが、 提出先は財団法人大阪建築防災センターです。 その後の経過です。 庇の越境について。 ①建築主からとこちらからの抗議もあり、中間検査前に越境していた庇部分は カットされました。 ②役所から財団法人大阪建築防災センターへ、中間検査の際には重点的に 庇部分を見るよう連絡すると報告がありました。 ③一昨日、中間検査があり、立ち合せてもらうことが出来ました。 建築士、財団法人大阪建築防災センターの検査係の方、東側隣家住人と一緒に、 境界線を確認し、庇が越境していないか見てもらった結果、問題はありませんでした。 但し、図面に書かれている地形がまだ間違っていると指摘を受けておりました。 ④トユは今の段階ではまた付いていないので、完了検査も一緒に立ち合うようにと 財団法人大阪建築防災センターの検査係の方に言われております。 建築主との和解案。 ２段ブロックを建築主の敷地内に建築主負担で建てるが、 我が家側のブロック面は我が家が自由に使えるようにする。 という和解案です。 細かい協定は弁護士とも相談し、まだ話し合い中ですが、今後、隣家との付き合い のことを考えると、これ以上、こじらせるのもどうかなと思い、 上記和解案を受け入れようと思います。 建築主に泣いて詫びられた時には、 「こちらがものすごくいじわるしているのでは？」、 「たかが２０センチ足りないぐらいでうるさいこという隣家だと思われているのでは？」など 色々と思い悩みましたが、 思い切って投稿し、みなさんの貴重なご意見を聞かせて頂くことが出来てよかったです。 どうもありがとうございました。 余談ですが、建築主はこの件以来、現場をよく見に来られるようになりました。 自分の家ですから、大事にして欲しいものです。 |
||||||||
| その後・・・ | |||||||||
をクリックするとUPします。
|
工事請負契約書に記載の内容で建築する事が不可能になったとのことだが・・・・ | ||||||||
| 相談概要 | [氏名] N.H [相談内容] 注文住宅の瑕疵 [相談建物所在地] 東京都葛飾区 [職業] 会社員 [年齢] 30 [男性] on [構造] 鉄骨鉄筋コンクリート造 [引渡し年月日] 西暦2008年2月24日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] [工事請負金額] 1750 [設計監理料] 0 [様態] 注文建築 [施工者] 地場中小ハウスメーカー；地域的な中小産業 [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [監理者を選んだのは] 自分で選んだ。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 無い。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 0 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 3 [施工者名] KK.S [販売会社名] KK.S [設計者名] KK.S [監理者名] KK.S |
||||||||
|
|||||||||
| 相談内容 |
|
||||||||
|
|||||||||
| yorozuの感想 | 内容は、とても参考になりました。 これからも、継続して拝見し、自分に役立てていきたいと思います。 |
||||||||
|
|||||||||
| 久米 能子 | 久米と申します。 まず、請負者がその都合により工事請負契約を解除したい という一方的申し出ならば、NHさんの言われるように、 これまでNHさんが建築の準備のために要した費用を負担してもらうことは、当然と思います。 また、設計料は本来工事請負契約とは全く別のものですが、 図面を受け取っておられないところを見ると、 きちんとした設計は行われておらず、 おそらく確認申請手数料に少し足されたような金額であろうと思いますので、 それならば、工事のために要した費用として、 請負者が負担するべきものであるように思います。 しかし、1割弱の工事費上昇ならば、 工事金額を減額できるように設計を変更したりして調整できないのでしょうか。 また、同時にNHさんの予算は全く増やすことはできないのでしょうか。 普通ならば、このような問題だけの場合、 話し合いで解決して前に進めるはずと感じます。 ですから、何か契約解除の理由がほかにまだあるのではないかと思います。 そのあたりをよく、整理してお考えになり、 契約を解除しない道はないのかをまず探られ、 それでも無理で、やはり契約解除の責を負う側が請負者であれば、 これまでかかった費用の請求を行うなりされて良いでしょう。 その際は、当事者同士で話し合いが難しければ、弁護士の方に間に立ってもらえばよろしいでしょう。 ただ、そもそもこの契約に至った経緯がわからないのですが、 土地の買取もその業者からなさったのでしょうか？ 土地を買い戻してほしいという要求は、そうした理由からでしょうか。 本来は、工事請負契約と土地の買取は別なので、 ほかの不動産会社から通常の土地取引形態で土地を購入されたのならば、 その要求は無理であると思います。 その業者と工事請負契約を解除しても、 他で工事をしてもらえばよいことだからです。 しかし、打ち合わせ回数が3回というところを拝見すると、 建築条件付か、所謂、売建住宅、ということで、 その工事の請負者から土地を手に入れられたのでしょうか。 建築条件付ならば、工事ができない場合は土地の売買契約も自然に解除となりますから、 業者は当然、土地のためにNHさんが支払ったお金を戻さねばならないでしょう。 また、売建といわれるような形態で、 土地の売買契約と請負契約を同時に結ぶようなことをもしされていたとしたら、 それは法律違反です。 その際はそのことをはっきりと相手に告げて、土地の代金を返還してもらうよう、 交渉せねばならないでしょう。 尚、設計図書も何も手元にお持ちでないというのは、不思議な気がします。 どのような契約であっても、これから家を建てようとされるのならば、 打ち合わせした結果の仕様書と図面は必ず手元に残されなければなりません。 その時点で、今回の業者の対応は少し予測できたような気もします。 大変なことと思いますが、契約書の内容を今一度よく読みなおし、話し合いに臨んでください。 |
||||||||
| 津村 泰夫 | 大阪の津村です 大変お困りのことと思います。 ただ、メールでお返事できる範囲を超えていると考えます。 本来は事務所に来ていただき、契約書や設計図書などを 詳しく拝見させていただかねばなりません。 また契約後どのように設計打ち合わせや見積がおこなわれたか知りたいと思います。 確かに昨年の６月以降は 建築確認申請に多大な時間と手間がかかるようになったのは事実です。 また今年に入って諸物価が高騰し、建設工事費も上昇してきています。 ただ、建築確認申請は３ヶ月程度もあれば降りると思われますので、 その辺の責任の有無などについては契約書などを確認しなければわかりません。 早急に弁護士にこれらの書類を持って相談に行かれることが望ましいでしょう。 設計ができあがっているのであれば、 予算の範囲で設計仕様を変更し建てられるものを建てていくしかないでしょう。 あなたが買われた土地を工事が出来ないからといって 工事業者に買い取らせることには無理があると思います。 |
||||||||
|
コメンテータの関口です 久米さんが解説されるように、 先方からの契約解除の申し入れと判断できますので、 応分の費用負担と、こうむった損害の請求ができるものと思われますが、 契約内容をよくご確認下さい。 土地については久米さん、津村さんも解説されるように、 買取を求めることは困難と思われますが、 土地売買にまつわる状況と関係性がここでは不明ですので、正確にはわかりません。 いくつか疑問に思うこともあります。 面積規模がわかりませんが、当初から鉄骨鉄筋コンクリート造の計画で予算の範囲で 可能であったのでしょうか。 建築確認申請はほんとうに出し忘れていたのか、 それとも構造的に整合せずに通らなかったのか。 出し忘れていた場合、契約不履行に該当しないか。 分離発注に切り替えれば当初の予算内で施工が可能なのかどうか。 その場合のコーディネイトは誰がするのか。 かなり不可解なことが多いような気もします。 解説を参考にして早急に弁護士に相談されることが望ましいと思われます。 |
||||||||
|
鉄骨鉄筋コンクリート造は間違いではないですか？ ちょっと疑問です。 工事請負契約書を精査して、今後の行動を決めることがよろしいでしょう。 具体的な内容ややり取りのシビアな内容により見解が異なりますが、 通常は契約ですから、よほどのことが無い限り、その通り実行されますが、 予想を超えた（戦争とか資材の世界的高騰とか）場合は例外もあるでしょう。 今回は確かに鉄骨の価格が暴騰し全体的に価格がＵＰしました。 その点を精査する必要があります。 設計料についてもどのような契約、話し合いがあったのかによります。 大変ですが、弁護士、第三者の建築士を交えて解決の道を探してください。 |
||||||||
|
|||||||||
| 相談者お礼状 | |||||||||
| その後・・・ | |||||||||
をクリックするとUPします。
|
システムバスの壁面から錆が発生し | ||||||||
| 相談概要 | [氏名] I.D [相談内容] 建売住宅の瑕疵 [相談建物所在地] 奈良県橿原市 [職業] 建設業 [年齢] ３８ [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦 1999年 4月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 97.08 [延べ面積坪] [工事請負金額] 2490 [設計監理料] 0 [様態] 建築条件付建売住宅（売建住宅） [施工者] 建設会社 [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] 覚えていない。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済証は有りますか？] どういうものか知らない。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 4 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 10 [施工者名] T建設 [販売会社名] T建設 [設計者名] N建築設計事務所 N.K [監理者名] N建築設計事務所 N.K |
||||||||
|
|||||||||
| 相談内容 |
|
||||||||
|
|||||||||
| yorozuの感想 | 仕事を休みずらいので、ＨＰで相談にのっていた だけるのが 大変助かります。宜しくお願いします |
||||||||
|
|||||||||
| 清水 煬二 | 解説員の清水です。 システムバスのメーカーに疑問を感じているようですが、 経緯からは、建売の販売会社に問題があったように思えます。 メーカーが、施工不良を指摘してくれたわけですから、 I.Dさんは、販売会社にクレームを付けるべきです。 販売会社は、その点について何と言っているのでしょうか。 建築条件付は、請負契約で、建売住宅は、請負契約と異なり売買契約となります。 どちらの契約になっているかはわかりませんが、 住宅を請け負った、または販売した会社を I.Dさんは問題にすべきです。 施工不良で水が裏に廻って、 コーキング切れを起こしていない部分にも錆が出てくることは、考えられます。 どの程度の錆かは文面ではわかりません。 当初の施工不良で浴室として使用することができないほどの錆びであれば、 ９年経っていても瑕疵を問える可能性はあると思います。 施工不良があっても、９年後に気付く程度の錆であれば、 それは難しいかもしれません。 PL法の適用内容とも私には思えません。 通常の錆であれば、施工不良や保証期間を考えても、 商品メーカーからI.Dさんへの回答が、ご指摘のようになるのは、仕方がないと思います。 I.Dさんが責任を追及するのは請負会社か販売会社となりますが、 通常の錆であれば、こちらも保証期間を考えると 有償対応を主張してきてもおかしくはないと思います。 メーカーが施工不良を指摘してくれたようですから、 通常の錆でも良心的な業者なら、交渉次第では何らかの対応をしてくれる可能性はあると思います。 |
||||||||
| 堀住 勝雄 | 堀住です お買いになった分譲地はI.D様の1軒だけだったのでしょうか。 そしてM社のバスルームを採用された物件もI.D様のところだけだったのでしょうか。 もし同時期に何軒かの新築がされたのなら 近隣のお宅のバスルームも同じような状況が発生している可能性があります。 近隣に問い合わせてみて下さい。 補償を求める交渉先は建築の契約先となります。 その下請けであるM社とは直接の契約はありませんから M社との交渉は販売した会社の責任です。 基本的にメーカーの補償は２年となっていますから 築８年となると無償の修理を求めることは困難と思われます。 契約書と引き渡し書類の内容をもう一度お読みになって理論武装された上、 交渉してみて下さい。 修理する場合でも全額お客様負担と業者負担では大きな開きがあります。 負担割合の交渉も念頭において交渉して下さい。 |
||||||||
|
コメンテータの関口です 恐らく壁材は塩ビ被覆鋼板と思われます。 継手部のコーキングが切れれば錆の発生は免れません。 清水さん、堀住さんが解説されているように、 メーカーが現場施工のコーキングに関して保障することはありませんので、 建築条件付住宅の販売会社、若しくは施工会社と交渉をしてください。 契約書類、引渡し書類、取り扱い説明書類をご確認の上、 ５年でコーキングを打ち直さなければならないものであるならば、 メンテナンスの実施責任とその補償責任を明らかにして進めることが望ましいでしょう。 |
||||||||
|
「躯体である壁面」と書かれていますが、 ユニットバスは躯体ではありません。 設備機器です。 販売会社から取り扱い説明書を受領しなければメンテ方法もわからないですが、 その取説を要求しなかったというところも、販売会社から指摘される可能性があります。 この点が争点です。 また、錆びの原因がコーキング切れと断定はできません。 ユニットバス以外の他からの漏水による錆びであることも考えられますので、 慎重に判断する必要があります。 有償ですが、第三者の建築士に見てもらう方法はあります。 |
||||||||
|
|||||||||
| 相談者お礼状 |
この度は解説員様の貴重な時間を割いて見解を頂き、
誠に有難うございました。 大変、ためになり勉強になりました。
清水様から頂いた見解に対する返答ですが、
最初は販売会社（東武建設）と やり取りしていたのですが、 システムバスはメーカー責任施工で最終判断は下せないと言われ、 販売会社、施工代理店、メーカーの３社でたらい回しにされ ３ヵ月経っても一向に話が進まないので直接メーカーと交渉することにしました。 施工不良、製品不良の調査を第三者に依頼すると費用もかかりますし 比較的安価で済む補修で妥協するか迷っております。 堀住様から頂いた見解に対する返答ですが、
この家は建築条件付きで古家を壊して新築したので周りに比較できる家がありません。 関口様から頂いた見解に対する返答ですが、
おっしゃるとうり壁材は塩ビ被覆鋼板です。 荻原様から頂いた見解に対する返答ですが、
２階部分、床下からの漏水はありませんでした。 解説員の皆様、有難うございました。 |
||||||||
| その後・・・ | |||||||||
をクリックするとUPします。
|
地盤改良が７０ｃｍずれた | ||||||||
| 相談概要 | [氏名] N.K [相談内容] 注文住宅の瑕疵 [相談建物所在地] 岐阜県瑞穂市稲里 [職業] 会社員 [年齢] 33 [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦2008年12月10日予定 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] ２ [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] 45.1 [工事請負金額] 1920 [設計監理料] 0 [様態] 注文建築 [施工者] 地場中小ハウスメーカー；地域的な中小産業 [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] 覚えていない。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 5 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 10 [施工者名] S [販売会社名] S [設計者名] S [監理者名] |
||||||||
|
|||||||||
| 相談内容 |
|
||||||||
|
|||||||||
| yorozuの感想 | 質問の内容は非常に勉強となる点が多く 有り難く拝見させていただいております。 強いて言えば、検索の結果が少々みずらいと感じました。 今後の運営もがんばってください。 期待しております。 |
||||||||
|
|||||||||
| 氏原 毅士 | 氏原です。 地盤改良の杭がずれたとのことですが、 70センチ・・縄張り確認はしなかったのでしょうか？。 全く初歩的なミスですね。 １）X・Y両方向にずれているなら70センチのスペースがあれば全て打ち増し。 ２）X・Y、いずれかにずれておればオンライン部を除いて打ち増し。 ３）現状の杭を利用してコンクリートスラブ（ベタ基礎）を構築し上部位置を合わせる。 但し70センチの片持ち床になるので構造検討が必要。 建築確認の出し直しも必要でしょう。 ハツリは現実的でありませんし、 解約となると法的問題と残った杭の抜き取り処分に大変な手間と費用が掛かりそうです。 |
||||||||
| 星 裕之 | どんなに確認したとしてもミスは生じてしまうものです。 次の工程に進む前に施工ミスを把握していますし、 すぐに連絡をしてくれているのですから 非常に良心的なのではないのでしょうか？ 対策を考えてから連絡するか、 発覚後すぐ連絡するかは難しいところですが、 最近では後者が企業の正しい姿勢ととられているようです。 ご不安もあるかと思いますが 、杭の打ち増しによって解決する問題ではないかと思います。 施工者と地盤改良業者との打ち合わせを待っていただくことが得策かと思います。 減額や解約要求を考えるのはちょっとやりすぎだと思いますよ。 |
||||||||
| 山口 雅克 | 解説員の山口です。 初歩的なミスですが建物に大きな影響がある訳ではないとお考えください。 なぜなら、７０cmずれているのですから 正規の位置に再施工することが可能だと思われるからです。 まずは、それが技術的に可能なのか確認をしましょう。 地場ハウスメーカーであっても設計監理者はいる訳ですから、 その人の見解も聞いてみましょう。営業の人の見解でなくて。 また、JIOの見解も聞いておく必要があります。 基礎のプランにもよりますが、北側に数本打ち増す方法で可能な場合もあります。 お金で解決すると他のことでもお金で解決するようになってしまいますので、 ここはきっちりと構造上問題がない方法を選択して、 正規の位置に建築することをお進めします。 家の配置が変われば、確認申請の計画変更の手続きも必要となるかもしれません。 |
||||||||
| 大内 彰 | 大内です。 他の解説員がいうように、 構造的な安全性を優先させて対策を取るべきだと思います。 改良杭を更に増加させる方法が良いと思いますが、 追加する改良杭を配置したときに既に施工されている改良杭との位置関係、 上部建築物との位置関係を考慮する必要があります。 保証会社は構造的な安全性については殆ど知識を持ち合わせていないことが多く、 地盤改良を施工する会社でも改良杭の支持力は計算できても それ以外については考慮できないという場合もあるので 構造的な判断を出来る人に確認してもらうべきだと思います。 |
||||||||
|
コメンテータの関口です 建築現場は工業化が進んだといえ現場での単品生産がおおく、 人の手でつくられているともいえます。 私は建築主、設計監理者、施工者が10ずつもちあって 掛け併せて1000点満点が住まいつくりだと説明させて頂いております。 誰かが0点であれば結果も０点になってしまいます。 これはどのようなことかと申しますと、 現場での単品生産であるからこそ、 何かあったときに、三者が協力しあってより良い解決ができるかどうかに、 住まいつくりの結果は左右されると考えるからです。 勿論このようなミスは防いでしかるべきことで、 監理者の事実上の不在が露呈されるものです。 しかし、構造的に当初設計を上回る仕様（より良いもの）にすることも可能になります。 構造的判断ができる方に関って頂き、よいより解決に進むことを願っております。 |
||||||||
|
本来の位置で地盤改良を実施すればよく、 逆に終われば倍の耐力になるという安心感が得られます。 当然、施工者はこれに応じる義務があります。 そのまま、工事を再開してもらってください。 |
||||||||
|
|||||||||
| 相談者お礼状 | |||||||||
| その後・・・ | |||||||||
をクリックするとUPします。
|
工事中で、あちらこちらにカビが発生 | ||||||||
| 相談概要 | [氏名] Ｏ．Ｈ [相談建物所在地] 埼玉県越谷市 [職業] 会社員 [年齢] 36 [男性] on [構造] 木造（２Ｘ４工法） [引渡し年月日] 西暦 2008年 10月 末日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 118 [延べ面積坪] [工事請負金額] 2200 [設計監理料] 0 [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [監理者を選んだのは] 自分で選んだ。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済証は有りますか？] 有る。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 7 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 4 [施工者名] M.K [販売会社名] M.K [設計者名] M.K [監理者名] M.K |
||||||||
|
|||||||||
| 相談内容 |
|
||||||||
|
|||||||||
| yorozuの感想 | 建築士を信頼しきっていたので、 第三者機関などお願いすることはしませんでした。 それがこんなことになってしまい、 素人ではどうしていいのかわからない私たちにとっては、 とても有難いサイトだと思います。 |
||||||||
|
|||||||||
| 氏原 毅士 | 氏原です。 最後の建具が付くのが9月27日で、竣工引渡しが10月末？？ おかしくないですか？ 工程管理が出来ていないように感じます。 上棟時には建具の発注など終わっているはず。 50日も経って初めて建具が入ったなど考えられません。 また、ベランダは無事竣工しても雨ざらしと思われます。 工事中にカビが発生するなら、竣工後必ずまたカビは発生します。 どうやって防ぐかが問題でしょう。 敷地を取り巻く環境が湿潤多湿で、この方が問題なのではと思います。 カビは除去し再発の環境さえ整えれば問題は無いと思いますが、 この所の雨だけで発生したとは考えにくいのでは無いでしょうか。 |
||||||||
| 藤井 修 | 2X4は床合板を張ってから下枠を作りその上に壁の縦枠を施工するので 壁の下にある床合板を取り代えるには上の壁を取り払わないといけません。 したがって軸組をばらすことになり簡単ではありません。 作業できる範囲を取替えて、残る部分はカビ取り、乾燥で処理するのが一般的です。 木材のシミやカビなどは薬剤で処理しますが 割と短期間で薬剤の影響はなくなるのであまり心配することはないと思います。 工事において建て方完了後はブルーシートなどで養生をしておけば 雨などの影響を受けることはありません。 工務店は注意して施工すべきです。 |
||||||||
|
コメンテータの関口です。 この間のゲリラ豪雨は異常な雨をもたらし、 私の現場でも被害を受けたところがあります。 氏原さんも言われているようにまず、工程管理の問題は気になります。 2Ｘ4の場合、フレーミング発注の時に躯体開口部は決定しているので、 サッシも決定されていると考えて良いと思います。 その時点で発注していれば、50日もかかるのはよっぽど特殊なサッシとしか考えれません。 工程表をきちんと提出してもらい、検討されることをお薦めします。 カビ取りについては藤井さんの言われるとおり、問題ないと思われますが、 ご家族に化学物質過敏症などのデリケートな方が見える場合は、 医師等にご相談頂くのが良いかと思われます。 合板の特類は水に強い合板ではありますが、 何度も水に濡れたものについては取替えが望ましいと思われます。 |
||||||||
|
サッシの搬入が遅れるならば、窓は全てなるべくブルーシート等で覆えば それほど内部に入るものではなく、多少は問題はありませんが、 今回の現場はその養生を全くしていなかったものと思われます。 また、屋根も最初に雨水が入らないように施工を開始するものです。 監督さんの工事管理による心配りが足りません。 また、工事監理者の指示もなかったものと思います。 構造的には直ぐに問題になる範囲ではありませんが、 カビは除去するとしてその後乾燥すれば再発生はありません。 問題は汚れているという精神的な面になりますので、 あなたが気になる範囲を最小限度取替えの要求をしてみてください。 そして、今後の対策を確認することも大切な作業です。 |
||||||||
|
|||||||||
| 相談者お礼状 | この度は、ご回答ありがとうございました。 複数の専門家の回答をいただけるのは、とても有難くまた心強くも感じました。 今後は、工程管理をしっかりしてもらい、納得のいく家造りをしていきたいです。 その後の経過報告も後日させていただきます。 本当にありがとうございました。 |
||||||||
| その後・・・ | |||||||||
をクリックするとUPします。
|
断熱と換気について | ||||||||
| 相談概要 | [氏名] Ｍ.Ｋ [相談内容] 建売住宅の瑕疵 [相談建物所在地] 千葉県市川市 [職業] 会社員 [年齢] 43 [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦2007年7月25日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 3 [延べ面積ｍ2] 115 [延べ面積坪] [工事請負金額] 5200 [設計監理料] 0 [様態] 建売り住宅 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済証は有りますか？] 有る。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 10 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 4 [施工者名] （有）Ｓ建設 [販売会社名] （株）Ｐ [設計者名] （有）Ｆ [監理者名] |
||||||||
|
|||||||||
| 相談内容 |
|
||||||||
|
|||||||||
| yorozuの感想 | 回答されている先生方の熱意と誠意に感銘しております。 読ませて頂くと時間の経つのを忘れ没頭してしまいます。 検索が最後まで行き着かないようなので 簡単に行き着けるよう簡易化すると良いかと思います。 |
||||||||
|
|||||||||
| 今井 優子 | 解説員の今井です。 断熱材の施工は、隙間なく、また無理に押し込めることもなく、 丁寧に施工しなければその性能を100％発揮することはできません。 しかし、そのことを認識し、手間を惜しまず丁寧な施工をする業者は、 残念ながらそう多くありません。 ましてや、建売住宅の施工を主にやっている業者には、 丁寧に施工することの大切さを認識していることはほとんどないでしょう。 認識はしていたとしても、コストと工期がそれを許さないという現実も少なからずあります。 写真を見る限り、そのような典型的な例のように思えます。 ですので、これを是正してもらうには、今回たまたま見えたところだけでなく 全てを確認する必要はあるでしょうが、それもなかなか難しいと思います。 赤外線を使った表面温度計が1万円程度で入手できますので、 それを使って、壁や床の表面温度を計測することで、 断熱欠損の場所を探ることは可能です。 http://www.be-s.co.jp/Products/GA/GT-1.html <http://www.be-s.co.jp/Products/GA/GT-1.html> 暑い寒いという感覚はたぶんに主観的なもので個人差があります。 断熱材の施工不良が影響を及ぼしていることは考えられますが、 部分的に手直しをして、劇的に改善されることは少ないようです。 サッシなどはどうなってますか？ シングルガラスとペアガラスでは断熱性能が各段に違います。 いずれにしても、素人判断では思うような効果が得られない場合も多いので、 温熱環境を理解している専門家にトータルに見てもらったほうが良いと思います。 また、引渡しが昨年の7月とあります。 新築1年目の冬は、コンクリートや木材などに含まれる水分が 完全に抜けきっていないので、その冷輻射で寒く感じることがあります。 とくに1階の床下に土間コンクリートが施工されている場合は、 その影響は多くでるようです。 とくに何もしなくても、2年目以降改善されるというケースも実際にあります。 換気については、業者の言っていることの意味が分かりませんが、 おそらく笠木に樹脂のパッキンのような物を挟んで、 全周で小屋裏換気を取っているのだと思いますが、 これも注意して慎重に施工しないと 上手く機能していないこともあります。 最上階の天井裏に入って、空気が動いているか、換気量が確保されているか 確認してみると良いと思います。 |
||||||||
| 古賀 保彦 | 解説員の古賀です。 ご相談の番号順に解説致します。 １．断熱について ①写真では断熱材が天井迄ですが、断熱材は外壁面・屋根面・１階床下面 ・その他外部に面する部分に隙間無く取り付ける必要があります。また、 未施工部分だけでなく、床～壁等の取り合い部に隙間があると外気が断熱 材の室内側を流れますので全体の断熱性能が低下します。 内張り断熱（充填断熱工法）は外張り断熱工法に比べると 構造材や電気配線等の取り合い部が施工しにくいですから、 現実的には隙間無しの施工というのは難しいのですが、 それで問題がありそうかどうかは程度によりけりですが、 目視可能な部分でしたら補修は可能です。 熱い寒いは日射の取得や吹抜けがある間取り等、 断熱材以外の要素も絡んできます。 ご相談の内容からでは単に断熱材のせいとは言い切ませんので 建物トータルで原因を考える必要があります。 ②グラスウールは保水すると断熱性能が下がり、 壁内では水分の重みで下がったりカビが生えたりします。 袋入りでは無い場合は室内側に防湿シートを張るのが正しい施工方法です。 ③ずり落ちるような断熱材の場合は留め付けが必要です。 ④今回の件に問題がある場合、その原因は正しい施工方法を分かっていなかったから という事も考えられますので、どこが悪くてどのように手直ししたら良いのか、 という事を先方と摺り合わせる事が肝要かと思います。 また、壁・天井が仕上がっている状況で手直しが可能な範囲なのか、 それとも一旦は仕上げを撤去しないとできない程度のものか、 という事の検討も必要かと思います。 現状調査を含めて専門家にご相談される事をお勧めします。 ２．換気について 外壁内通気・小屋裏換気の空気出口が無いという事でしたら、 夏の暑さの原因はそこにも関係していそうです。 外壁最上部・最上階天井の形状・構造によって対処方法も変わってきますので、 この事も含めて専門家に見ていただいた方が良いでしょう。 建築基準法にはご相談１・２についての規定がありませんから、 今回の件が瑕疵（欠陥）に該当するかどうかも合わせてご相談なさって下さい。 （参考） ・品確法の性能表示の有無。 ・住宅金融支援機構の融資が有る場合、建物仕様として規定あり。 ・契約書類に建物仕様として断熱材の記載の有無。 等 |
||||||||
| 武田 直行 | 解説委員の武田です。 冬季に1,2階とくに１階が震えるように寒いというお話ですね。 空気の性質として暖かい空気は軽いので上に上がり、 冷たい空気は重いので下に下がります。 屋上があるということですので出入り口には 扉などの開口部があると想像できます。 通常扉や、窓等の開口部は壁に比べて格段に断熱性が劣ります。 冬季は特に扉廻りは他の部分に比べて室温もかなり下がっているものと思われます。 そこで冷やされた重い空気は階段などで一気に下降します。 とくに１階の階段廻りはこの冷たい空気で充満するかもしれません。 また階段と居室とに間仕切りがなければ 重い空気は当然居室にまで広がっていきます。 この対策として、以下の項目が考えられます。 ①屋上の出入り口建具の断熱性を高める。 同時に内部にもう一枚（断熱性を高めた）扉をつけるとよいでしょう。 ガラスがあればさらに断熱性のよいものに取り替えるとよいでしょう。 ②下降する重い空気対策として他の階段と居室を断熱性の高い間仕切り等で区画する。 ③１階階段下に暖房機を設置して冷たい下降気流（コールドドラフト） を暖めながら押し上げる。 屋根裏換気口のお話もでていますが、屋上があるので屋根断熱していることも考えられます。 この場合は通常換気口は設けないことになっています。 ユニットバスから見える（？）天井に断熱材がないとのお話ですが 建物と外部の境界部分に断熱材を設けますのでユニットバスが １階にあれば２階の床下には断熱材がないのが普通です。 冬季は凍えるように寒い１階も逆に夏にはヒンヤリしていることも考えられます。 階段の最上部天井にクーラーを設置すると 夏には冷気が下の居室に自然に降りて広がってゆくことも考えられます。 事情を率直に説明して工務店さんの誠実さと技術力を引き出すよう 交渉してみてはいかがでしょうか。 |
||||||||
|
コメンテーターの藤井です。 断熱材は建物がフトンを着てる状態と考えて下さい。 隙間があると寒いですよね、 ですから断熱材は建物の外周りに隙間無く施工されるものです。 各解説員が言われるように 断熱の方法や換気の方法はその選択で仕様が変わりますから、 販売者を交えて施工者及び設計者と今一度ご相談をされるのが良いと思います。 |
||||||||
|
残念ながら、建売住宅はこのような見えないところで、 手を抜かれている工事が多いのが実態です。 「値段からして緒戦こんなもの」 と考えているのではないか？と疑問に思いますね。 建売住宅の生産システムぬ本質的な問題があります。 不動産業界のある業者はＴＶで安売りだけの坪単価を強調した販売をしております。 結果としてオプション形式なので、結構な坪単価になりますが、 その基準が他の不動屋さんに影響し、 単純な坪単価競争になっているようです。 施工会社は不動屋さんから1棟いくらで請け負います。 ですので、その安い請負額では効率以外の何者もありません。 それが下請けや大工手間にも及び、じっくり、いいものをなどと考えるシステムではなにのです。 いつまでにやすくつくるという思考回路しか働かないようです。 本人たちは手を抜いているつもりはないのですから、 「値段からして緒戦こんなもの」 と考えてしまう生産環境が存在しています。 この施工会社が手がけた仕事でも注文住宅の直接の建築主だったら、 同じ工事はしないかもしれません。 ということは金額に応じた施工をしているということになります。 問題は購入者にとっては建売住宅でも土地と込みなので、高い金額になるのです。 土地の値段はある程度、路線価格があるので、 土地代金は決まってきます。 そうなると、利益を出すのは 建物となりますが、総額から土地代金、土地の不動屋さんの利益、建設の不動産さんの利益、 を引いた残りが、建売住宅の建設費となります。 土地には消費税がかかりませんので、 消費税を逆算すれば建物の総費用がでますので、ご確認ください。 断熱材がないのは手抜きです。 要求して当然です。 断熱材は垂れ下がったのではなく、もともと入れてない。 耳をとめてもいない。 床の断熱材の隙間はこの程度は空気は動かないので、それほど心配はいりませんが、 多分、このような仕事だと階段下は全く断熱材がないと思われます。 （実は、おおいのですが・・・） この建物は揺れませんか？ |
||||||||
|
|||||||||
| 相談者お礼状 | |||||||||
| その後・・・ | |||||||||
をクリックするとUPします。
|
建築士の監理業務はどこまでをいうのか？ | ||||||||
| 相談概要 | [氏名] Y.R [相談内容] 注文住宅の瑕疵 [相談建物所在地] 東京都町田市 [職業] 主婦 [年齢] ３５ [女性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦2008 年 12 月 予定 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] ９３．１５ [延べ面積坪] [工事請負金額] 1、750 [設計監理料] ２３１ [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [監理者を選んだのは] 自分で選んだ。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] した。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [設計図面は何枚もらいましたか？] およそ２５～３０ [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] １０ [施工者名] 有り [販売会社名] [設計者名] 有り [監理者名] |
||||||||
|
|||||||||
| 相談内容 |
|
||||||||
|
|||||||||
| yorozuの感想 | 頼みの綱の建築士さんに相談してもらちが明か ず 施工業者のみならず建築士さんとの信頼関係も崩れてしまいました。その為 ど こに相談していいのか非常に困っていたところ こちらにたどりつきました。建築の プロではないので 当たり前のことがわからなかったり 知らなかったりもするので すが 同じようなことで悩まれている方のご相談に真摯にお答えいただいているのを 目にし 少しでも前向きに考えられそうです。ありがとうございます。 |
||||||||
|
|||||||||
| 橋本 頼幸 | 大阪の解説員の橋本と申します。 設計事務所と施工者を正しく選んだつもりだったのに、その両方が信頼できない となると大変つらいことだと思います。 さて、トラブルに見舞われたときに最初にすることは「契約はどうなっているか？」 を確認することです。 最初の「建築士の監理業務(原文は「管理業務」)はどこまでをいうのか？ 最終金額の査定もするのか？」とのご質問ですが、 これはYRさんと設計事務所との「設計監理業務委託契約書」 に明記されているか否かがポイントになります。 設計事務所によって様々な契約書式があるかとおもいます。 当方の手元にある日本建築家協会の書式では 「業務項目リスト 3)監理業務」の中に「(5)工事見積書内容の検討」という項目があります。 確かにこの文言だけでは契約時の見積書だけなのか、 工事中の追加・変更工事などの見積書も含めるのかについてはっきりとわかりません。 しかし一般的には「含める」と考えてよいと思います。 このような文言があるかどうかを、お手持ちの設計監理業務委託契約書の内容を ご確認ください。 次の「知らない間の増額、設計事務所・施工者のミスによる増額は負担しないと いけないのか?」との質問ですが、原則として負担する必要はないと考えます。 ただし、これは「知らない間」やYRさんから見たプロである 「設計事務所や施工者のミス」を証明するのは非常に難しいかもしれません。 一方で、設計事務所には施主の意向に応じて施主からの情報を収集し、 打合せをして具体化していく、という業務があります。 こちらもお手元の設計監理業務委託契約書を確認してください。 設計業務の中に「建築主からの情報収集」などの文言があるかも知れません。 この点で大きく揉めるようであれば、今回の件に全く無関係の専門家に 間に入ってもらった方がいいかもしれません。 最後に「最終支払が終わらないと引渡証明を発行してくれない」とのことですが、 こちらは工務店との「工事請負契約書」を確認してみてください。 最終支払はどうなっていますか？ 「引渡の時」なのか「引渡後2週間以内」といった表現になっているのか そのあたりによります。 「引渡後2週間」ということであれば「引き渡されなければ支払えない」ということになります。 また、今回のケースは登記後最終融資が確定するとのことですから、 特約でその旨の記載があるかも知れません。 特に今回のケースでは、施工者が引渡証明を発行しない限り 融資が下りないわけですから、YRさんも施工者も困ると思いますので、 ご相談にあるようないわば施工者の行為もあまり得策だとは思いません。 原則話し合いになるかと思いますが、法的な措置をとるということになると 弁護士などの専門家にご相談ください。 |
||||||||
|
コメンテータの藤井です。 何も事が起きなければ契約書など要りませんが、 問題が起きたときは工事請負契約書並びに建築設計監理委託契約書なりを 根拠として判断することになります。 橋本解説員の解説にあるようにも一度各契約書の内容をよく読んで 確認した上で話し合ってください。 ただ追加工事の内容や金額が適正であるかどうかの査定は専門家である 設計監理者が行うのが一般的な進め方です。 |
||||||||
|
建築士の監理業務はどこまでをいうのか？ これは契約内容によります。通常は中に入るのが業務範疇ですが、 それは契約なので、省かれているということなのでしょう。 業務範囲を確認ください。決めていなければ話し合いになろうと思います。 ・・・・支払いを拒否することはできるのか？ 内容に勿論よりますが、個別的判断になると思います。 全てを拒絶することもできなように思いますが、そもそも、このようになること事態、残念ですね。 こちらで法的な対策を取ることはできるのか？ 工事請負契約中で業務が完了して、支払われて終了する契約ですが、 追加工事の支払いが確定しないと、現場建物を引き渡さないつもりでしょう。 現段階では実害がでていないので、法的処置は時期尚早な感じがします。 まだ、話し合いでの解決手段を構築すべきですが、工事監理建築士が機能していないようですね。 ここがネックですが、いないと思い、自力で頑張るしかありません。 第三者の建築士に見積もりと現場の照合を確認してもらう方法もありますが、 できるだけ、自力で対応することが望ましいものです。 |
||||||||
|
|||||||||
| 相談者お礼状 | |||||||||
| その後・・・ | |||||||||
をクリックするとUPします。
|
壁がまだら模様にカビで汚れだした・・・ | ||||||||
| 相談概要 | [氏名] K.K [相談内容] 注文住宅の瑕疵 [相談建物所在地] 広島県広島市 [職業] 公務員 [年齢] 39 [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦2005年11月23日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 146.74 [延べ面積坪] [工事請負金額] 2400 [設計監理料] 210 [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [監理者を選んだのは] 自分で選んだ。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けた。 [18確認申請の為の委任しましたか？] した。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済証は有りますか？] 有る。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 60 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 約30 [施工者名] 某工務店 [販売会社名] [設計者名] 某一級建築士事務所 [監理者名] 設計者と同じ |
||||||||
|
|||||||||
| 相談内容 |
写真は11月19日のものです。 カビが目立ち始める初期の段階です。 放っておけばもっとひどくなるのですが、クリーニングの保証期間の都合で この状態の時点で相談させていただきました。  カビ正面より 写真は正面から撮りましたが、 コントラストがあまりつかず、見えにくいかもしれません。 よくみると斑模様が見えます。  北東壁カビ 写真は見えやすいように角度をつけて撮った写真です。 屋上より北東壁を下に向けて撮影しました。  カビ汚れ拡大 汚れを拡大したのが 「カビ汚れ拡大」です。 微妙な凹凸に入り込むように増殖しています。 培養の結果、土中の真菌(カビ)だそうです。 |
||||||||
|
|||||||||
| yorozuの感想 | 住宅建築について大変参考にさせていただきました。 こちらでの相談事例の多くが設計と施工、管理の分離ができていないことによると感じ、 自分で勉強したうえで設計事務所に依頼して家を建てました。 これからもぜひ続けてください。 しかし、このように相談することとなってしまい複雑な心境です。 |
||||||||
|
|||||||||
| 橋本 頼幸 | 解説員の橋本です。 外壁にカビが発生してお困りだとのことですが、 カビの原因となる真菌は空中にどこにでも飛んでいますので、 カビとなるにはいくつかの条件があります。 適当な温度と湿度があること、栄養分があること、酸素があることです。 この中で、特に重要となるのは栄養分があることですが、栄養分とは有機物で、 有機物はわかりやすくいうと「生物から発生するもの」と考えてください。 つまり、単なる塗装に有機物が含まれているとカビが発生しますし、 有機物が含まれていないと発生する可能性は低くなります。 浴室やキッチンでは、タイルやタイル目地だけでは有機物ではないので カビは発生しませんが、そこに石けんや油等が付着することでそれが栄養分となって カビが発生するということになります。 ご相談を読むといろいろと対策をされておられますが、 塗装の中に有機物が含まれているかどうか、 もしくは塗装に有機物が付着しているかどうか、 を先ず調査されては如何でしょうか。 K.Kさんがそれらを調査するのは大変ですから、 もちろんそれは設計者や施工者に確認されればよいとおもいます。 その上でどのように対応するかが決まると思います。 現状では塗装の仕様等がわかりませんので、これ以上のことは言えません。 費用を施主が負担する必要があるかどうか、とのことですが、 設計事務所の塗装の設定が間違っているのであれば設計事務所が、 施工者が設計と異なった塗装を使っているのであれば施工者が 手直し費用を負担することが一般的だと思います。 ただし、それらも話し合いで決まることだと思います。 現状を見ていませんので、一意見としてご参考ください。 |
||||||||
|
コメンテータの藤井です。 いろいろとカビ発生の原因を探られても原因の特定には至っていないようですが、 工事関係者の対応はきちんとされているように見受けられます。 他に原因として考えられるのは、外壁塗装下地のサイデイング自体は問題ないとしても 保管方法に問題があり付着した汚れなどがカビ発生の原因である可能性もあります。 試行錯誤で原因を確かめ、カビを除去するしかありません。 橋本解説員の解説にあるように 今後の費用負担についてはカビ発生の因果関係がはっきりしない事には結論がでないでしょう、 やはり話し合いで折り合いをつけるしか方法は無いように思います。 |
||||||||
|
北側ではカビが発生する建物は多く存在しますが、 半年でカビが発生するのは通常ではありません。 何らかの原因があるはずです。 塗料のメーカーや仕様が記載されていないので、 塗料そのもののコメントはできないですが、 通常は内部仕様である塗料を外部に塗布するとこのようになることが考えられます。 というのも、水を弾く能力がないからです。 保水してしまい、結局、カビの補給の要因になります。 通常は先ずは、これを間違うことがないと思いますが、塗料メーカーも見に来て 問題がないといっていることから推定すると外部用の塗料が使われていることになります。 また、外部から菌が付着したということは塗膜内部ではなく、 外部に付着することになりますが、写真ではわかりにくいですが、 塗膜の内部には繁殖していないということでしょうか？ 内部にまで、繁殖しているとすると、外部用の塗料が使われていたか疑問が残ります。 先ずは、使われていたと言う塗料名を確認し、同じボードで塗装してもらってください。 それを2枚つくり、南側の壁面と北側の壁面に配置し、半年ほと確認する必要があり ます。 メーカー仕様の方法で、外部用を使用し、施工した場合でも、カビが発生した場合は メーカー塗料に問題がある可能性が高くなります。 塗装メーカーの仕様とおりに施工した場合にカビが発生した場合はメーカーの仕様に 問題があった可能性あがでてきますし、 それが問題ない場合は施工者の塗装業者がその仕様とおしに施工したか否かを確認す ることであり、その仕様よおりにしない場合は施工者の瑕疵になります。 設計事務所のそもそも、指定した仕様が間違って（内部用など）いたという場合は 設計事務所の瑕疵になりますが、先ずはこれはほとんど考えられません。 総合的に判断するとゼネコンの下のサブコンの塗装業者の 調合ミス等仕様書通りの施工がされていない場合の原因が可能性としては高いと思われますが、 塗装メーカーに塗料そのものは問題がないということを文章でもらってください。 そうすると、次のステップは施工方法に問題がなかったか？ というところに絞られます。 |
||||||||
|
|||||||||
| 相談者お礼状 | お忙しい中、ご回答ありがとうございました。 アドバイスいただきましたように、今後については設計、施工の方々と話合いを持ち、 何とか折り合いをつけたいと思います。 こちらのＨＰのように専門家に無償で相談できるのは大変ありがたく感じております。 皆様方のますますのご活躍をお祈りいたします。 |
||||||||
| その後・・・ | |||||||||
をクリックするとUPします。
|
高断熱高気密住宅にした場合の質問 | |||
| 相談概要 | [氏名] I.S [相談建物予定地] 長野県上田市 [職業] 医師 [年齢] ５５ [男性] on [構造] － [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [何階建て] 平屋 [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] ２３ぐらい [工事請負金額] １５００ [設計監理料] [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） |
|||
|
||||
| 相談内容 |
|
|||
|
||||
| yorozuの感想 | 回答者のかたがたの、建築にたいする真摯な考え方が伝わってきます。 |
|||
|
||||
| 武田 直行 | 解説委員の武田です。 高気密高断熱住宅はきちんと施工されていれば 外部からの音は入りにくいので当然室内は静かになります。 在来工法の気密のない家と比較すると同じ室内の発生音でも大きく感じることはお分かりですね。 高気密高断熱の家でも窓を開ける等すれば閉め切った状態に比べて 室内の発生音は小さくなった感じがするでしょう。 音の感じ方は個人差があるので高気密高断熱のモデルハウスで 体験されてみてはいかがでしょうか。 騒音対策は遮音と吸音しかありません。今 回発生源のグレードは自分で選択できるので便器は静音型を選ぶに越したことはありません。 その上でトイレの騒音対策を考えてみましょう。 トイレは通常第三種換気といって臭いが外部に漏れないようにトイレ内を負圧にします。 そのためトイレ外からの給気が必要になりどうしてもドア下などに隙間を設けることで 音が漏れ、騒音対策には不利になります。 音は距離の2乗に反比例してエネルギーを減少させるので 発生源からの距離をとることは有効な手段です。 また音は壁等に当るたびに吸音されるのでエネルギーは減少しますが 壁が吸音率の低い材料だと反射される割合が高くなります。 寝室や居間など騒音を嫌う空間とトイレの間に まず距離をとることや遮音したり、吸音したりするものを置いてやればよいのです。 具体的には押入れや物入れ、クロゼットなどをかましてやれば効果が期待できます。 またその壁仕様も防音効果のあるものにするとよいでしょう。 ロフトを設けることは吸音面積の増加にはなりますのでないよりは効果があがるでしょう。 しかしその位置により逆に反射音が増して大きくなるところも出るかもしれません。 まず発生源近くでできるだけ防音することが大切です。 暖房としては、 FFストーブは安いこと、蓄熱ストーブは安全であること、 パネルヒーターは個別対応や窓辺対策ができて安定しているのが特徴ですが、 今回平屋で吹き抜けがないので暖気が家全体にまわらないのでFF暖房の選択はないでしょう。 基本はパネル暖房で各室に1枚ずつ設置し、窓の冷気対策 （窓の冷気を暖気流で押し上げ、暖房器からの輻射熱が窓の冷輻射をカバーして 寒さを感じさせない）を行う。 ロフトの部分は単独のパネル暖房とするのがよいでしょう。 オール電化をめざして深夜電力を利用する場合は、 蓄熱ストーブ及び蓄熱床暖房の選択となるでしょう。 深夜電力温水器を利用して温水パネルヒーターも可能です。 蓄熱ストーブの容量には注意しましょう。 容量オーバーで窓を開けることになり、暖房効率を落すことになる場合もあります。 いずれの場合でもロフトを設けたからといって暖房効率に大きな影響はないでしょう。 |
|||
| 今井 優子 | 今井です、解説します。 高気密高断熱住宅で音が響きやすいというのは事実ですが、それは、 室内で発生した音が隙間が少ないゆえに外部に逃げ難い。 逃げないので、室内の壁や天井で反射を繰り返し、残響が長くなる。 なので、トイレの音に限らず、ドアの開閉め、テレビ、イスを引く音など あらゆる音が旧来の木造住宅と比較すると、響きやすいということです。 高気密といっても木造ですので、コンクリート造のマンションと比較すると 同等程度と考えて良いと思います。 ロフトがあるような空間は気積が大きくなり、残響も長くなりやすいので 場合によっては、かなり不快な響き方になるかもしれません。 しかし、それも音の発生源と反射板となるものの位置関係によって変わるので 全ての音が同じように反響するとは限りません。 いずれにしても、反響を少なくすることでかなり改善できます。 そのため為には、できるだけ吸音する素材を部屋の仕上に使ったり、 カーテンやクッション、タペストリーなどファブリックを多く配するとよいでしょう。 きちんと施工された高気密高断熱住宅ならば、 ロフトがあることは暖房効率の不利にはなりません。 窓際のコールドドラフトをしっかり押さえて、 上手く上下の空気がゆっくり入れ替わるような計画をすれば （ファンで強制的に吹き降ろすのではなく）、 むしろ家中の温度差の少ない室内環境をつくることができます。 忘れがちですが、ロフトをつくるときは、夏場の熱気対策も重要です。 |
|||
|
コメンテータの藤井です。 音の問題、暖房効率の問題は間取りと材料などの選択で解決できるものです。 今後の設計次第で快適にもなり不快にもなるので上記の解説を踏まえて、 きちんと設計のできる建築士に依頼して一緒に作ることをお勧めします。 |
|||
|
ご質問はみなさんの参考になるので、よろしいことなのですが、 ご質問が一般的な質問でのご回答になってしまいます。 具体的には高断熱高気密住宅であろうが、なかろうが、 部屋の配置、位置、大きさ、壁天井の仕上げ種別、断熱材の種別、などちがうものですから、 個別に対応することで最大限の効果のでる設計をする設計者を選定することこそ、 一番に考えることです。 どんなに、ここで、回答を得ても、それを実行する設計者の能力が追いついていかなければ、 なんの解決にもなりません。 また、それが現場に適切に反映されるかは特に高断熱高気密住宅では大切です。 ちょっとのミスが涙現象を引き起こす可能性があるからです。 ということを説明した後に回答します。(＾＾;)ゞ ①については設計で解決できます。 ②ロフトがるから響きやすいこととは関係はありません。そのつくり方や仕様の問題です。 ③個別床暖房がよろしいでしょう。しかし、いろいろな手法があります。 これはノウハウですが・・・・。 |
|||
|
||||
| 相談者お礼状 | 早速のご教示をいただきありがとうございました。 お三方の明快なご意見により、いままでもやもやしていた部分がすっきりした気がします。 ご意見を参考にして、悔いのない家作りをしたいと思いますが、 いずれにしても信頼できる設計士と充分に検討することがポイントになりそうですね。 その後の経過は改めてご報告いたします。 |
|||
| その後・・・ | ||||
をクリックするとUPします。
|
擁壁ブリックが越境しているが・・・・。 | ||||||||
| 相談概要 | [氏名] ST [相談内容] 建売住宅の瑕疵 [相談建物所在地] 東京都日野市 [女性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証を使用] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 92.73 [延べ面積坪] [工事請負金額] 3280 [設計監理料] 0 [様態] 建売り住宅 [施工者] 建設会社 [設計者を選んだのは] － [監理者を選んだのは] － [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [18確認申請の為の委任しましたか？] - [確認申請書お持ちですか？] - [検査済証は有りますか？] － [設計図面は何枚もらいましたか？] 5 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 0 [施工者名] [販売会社名] [設計者名] [監理者名] |
||||||||
|
|||||||||
| 相談内容 |
|
||||||||
|
|||||||||
| yorozuの感想 | これから家を建てたいと思う者にとって、じっく り見ておかなくはいけない大変意義のあるものだと思います。何も知らずに家を買お うとしていた自分が恥ずかしくなりました。 |
||||||||
|
|||||||||
| 武田 直行 | 敷地の位置関係がはっきりしない部分がありますが解説してみました。通常、土留め は高い側で処理しておかなければトラブルの原因になるといわれています。その理由 は土留の老朽化などによりメンテする場合が必ずきますが、このとき土留めの所有が 低い側にあると隣地の土圧がどのくらいかかっているのか不明のため、撤去したとき に相手の基礎部分まで土が崩れてしまうなど補修を要求されるリスクが生じるからで す。また土留めに土圧がかかり続ける状態で地震のさいに崩れて建物基礎部分の下ま で土がなくなり、互いに危険である。そのため高い側で建物の基礎下の地盤を守る強 度のある擁壁を高い側で設ける方がよいなどの理由からです。考えられる解決方法と しては以下の二通り。 1）将来、境界工事をする場合、土が崩れてもAさんが北西一号の所有者に一切責任 を求めない旨の念書を交わしておく。 2）Aさん側でAさんの敷地内に自分の建物の基礎地盤を守ることができる擁壁を設 ける。費用についてはAさんと業者で協議して負担する。 土地の境界については登記簿と現場境界杭で境界確定しているわけですので業者の言 うとおり問題はないと思います。 |
||||||||
|
法務局の登記簿と測量図の改竄（ほぼ不可能）が無い限り、将来ブロックの部分の所 有権が無くなることはありません。70cmの段差がブロックで処理されているようです が、安全で耐久性のある構造かどうかは文面の範囲では分りません。 武田さんの言うようにこの部分を今後、誰の責任で管理すべきか話し合いをもたれる ことをお勧めします。 |
||||||||
|
北西1号の購入を考えているということを前提とした場合はお考えの通り 理不尽な話です。一番早い話は擁壁の敷地部分をＡ敷地に購入してもらうことです。 そこまでを条件として、不動産業者に伝えましょう。 もし、敷地を削りたくない場合は擁壁の宅地内移設を求める事になりますが、 このようなＡ敷地所有者はエゴの塊のような人と推察されるので、ご近所関係も わるくなるかもしれません。 エゴ的人間もそこの敷地の環境の一部と考えたときには、そんな悪い環境の 敷地を無理して購入する必要もありません。 慎重に判断してください。 「こんないい戸血に出会った。あんな敷地購入しなくてよかった」と考える 人も多いので、大局的に判断してください。 |
||||||||
|
|||||||||
| 相談者お礼状 | わかりやすい回答を頂きありがとうございました。何かモヤモヤしていたものがすっきりしました。 その後、ブロック５段＋フェンスはＡの方が建てたわけではなく、Ａの方の購入時には既に建っていたということが判明しました。どのような経緯でそのフェンスが建っているかは不明ですが。 そして北西一号の北側の一段ブロックは、見栄えをよくするためだそうです。 Ａの方に対する不信感はなくなったのですが、根本的に低い方の土地に土留がある物件は見送った方がいいのかなという結論に達しました。 高低差のある土地について、よい勉強になりました。 どんなことが今後問題になるかということを、わかりやすく説明していただきましてありがとうございました。 これからもこちらのホームページで勉強して、良い家を手に入れたいと思います。 |
||||||||
| その後・・・ | |||||||||
知識本編：「いい家づくりのQ&A100」 
実用本編：「家づくり履歴アルバム」
