欠陥住宅等の建築トラブルの注意点

欠陥住宅等の建築のトラブル考察

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NO.	考察項目
NO.1	リフォームのクレーム急増ご注意を！
NO.2	欠陥住宅に法的責任
NO.3	マンション購入はここが盲点！
NO.4	設計事務所をもっと身近に！
NO.5	建売住宅はここをチェック！
NO.6	バブル時期と今が危ない欠陥建築。
NO.7	検査済書が在っても安心出来ない欠陥住宅。
NO.8	危険が一杯の木造３階建て住宅。
NO.9	欠陥住宅は売却が出来ない？
NO.10	公庫仕様の住宅は欠陥が無い？
NO.11	住宅性能保証制度の活用
NO.12	監理者は自覚をもって施主が決める！
NO.13	確認申請書について
NO.14	坪いくら。
NO.15	民主主義の住宅作り
NO.16	銀行は建設会社を紹介？
NO.17	木造２階建てで屋根裏を付ける場合
NO.18	土地を捜す場合
NO.19	記念写真として現場写真を撮りましょう
NO.20	木造は点検口は各階に設けましょう。
NO.21	建築請負契約と売買契約の違い
NO.22	土地の仲介手数料と家の設計監理料金額はほぼ同額。

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NO.	考察項目
NO.1↑	リフォームのクレーム急増ご注意を！最近リフォームのトラブルが急増しています。新築より金額も安い為か平面図程度の図面しかなく見積書も一式いくらの世界になっているようです。特に注意が必要なのはリフォーム業者の中には内装業者からリフォームを手掛けだした業者も多く建物の設備や構造に理解が不足している業者がおり、柱などを構造的な裏付け無しに施主に言われたからと簡単に取っ払ってしまい、後々家が傾いたりしています。大地震などが来たら一たまりもありません。業者の能力を確認し、既設は壊さないと解らない点もありますので、見積も構造的な問題もありますので範囲を明確にし、既設を取り替える場合と取り替えない場合の金額を算出し、実際の既設構造等の変更を２回目の見積として正式版として出してもらうようにしましょう。この様なトラブルが起きない為には第三者の建築士に監理を依頼するか、ご自分でも自己責任を持ちトラブルに巻き込まれない為の建築の知識を身につけて下さい。
NO.2↑	欠陥住宅に法的責任建設省は欠陥住宅問題にたいして新法を制定する事を固めました。現在住宅メーカーなどは契約時の特約で２年間の無償修繕期間を設けていますが、新法ではこの特約をなくし全ての住宅に木造・鉄筋コンクリート造など構造を問わず１０年間の瑕疵担保責任を定めるものです。住宅を依頼するクライアントにしてみたら朗報と言えるでしょう。しかし、問題の本質はこれで解決する訳ではありません。瑕疵は表面に現れた時に初めて気づくもので、表面に現れない構造の欠陥は通常時ではなかなか現れません。（木造の場合は見れば解りますが、鉄筋コンクリート造等は後では殆ど不可能です）現れる時は大震災の時でそれが発現した時は命まで失う可能性がある大きな問題を孕んでいます。知らぬが仏で本当の仏になったら笑い事で済みません。みなさんご存知のように淡路阪神大震災のとき、本当に予測不能の地震だけで建物が到壊したのでしょうか？そこにどれくらいの欠陥建築が存在し、欠陥建築が倒壊したかを国でも調査しませんでした。最近報道される欠陥住宅は昨今だけの特殊事情によるものなのでしょうか？答えはＮＯです。第三者の監理者がいない限り資本経済の中では欠陥は生まれ続けるのです。国は何故今ごろ腰を上げたのでしょう、何故大震災のときに欠陥の問題をよく調査せず復興と言う名のもとに全てを取り壊したのでしょう。疑問は残ります。
NO.3↑	マンション購入はここが盲点！マンションを購入される方はまず音が全く漏れないと思うのは幻想です。遮音性能値でマンションの場合はＬ－５０、Ｌ－４５を目標に造りますが、これはあくまでも目標値です。現実は施工精度下地構造全ての要素を組み合わせた状態で実測して初めて解る数字なのです。一戸建て２階で子供がどたどたしたとしても自分の子供です。「こら！少し静かにしなさい。」で終わる事が、マンションではなかなかそうはいきません。上下左右の方のライフスタイルまで確認してマンションを購入する訳にはいきませんね。カタログでＬ－４５だからと安心してはいけません。まず音は漏れると言う事を肝に銘じてください。音は人によって感じ方が違いますし、それ以前のその方のライフスタイルによっても大分違うのでは無いかと思います。割りと静かな生活をしていた方は少しの音でも気になりますし、線路沿いにすんでた方は天国のように感じるかもしれません。しかし、どちらにしても現在のマンション販売方法はマンションを購入してから出ないとその音について確認出来ませんし、音が気になっても業者はそれを騒音とはなかなか認めません。ここに問題があります。「契約してから出ないと音は確認出来ない」ということです。自分が音に敏感だと思う方はマンション購入には慎重に慎重を期して下さい。
NO.4↑	設計事務所をもっと身近に！茨城県の建築士斎藤みどり　本来住宅だからこそ設計事務所にまず相談をし、設計を進め監理をしていくことではないでしょうか。その為に私達設計者は本来の設計事務所の仕事をもっと世間一般に広める努力をして行くべきではないでしょうか。問題が起きてから責任の追及をするのではなく、本来の責務を果たすべく努力をして行く事だと思っています. 又、一般の人たちは設計事務所がどのような事をしていて、どこに相談に行ってよいにか分っておりません。この様な事は士会、事務所協会などの役目ではなく、私達建築士の役割ではないかと思います。私達が一般の人たちにもっと身近でいる事、気軽に相談にこれる事などを広めていければと思います。
NO.5↑	建売住宅はここをチェック！建売を購入なさる方はいろいろな間取り・金額・設備・近隣環境・交通の便等選ぶ要素はいろいろあると思いますが、これをチェックしなければ一生後悔する事になるでしょう。それは構造についてです。まずは基礎に換気孔（３００ｃｍ２以上）が５ｍ以内ごとにあるか、又、換気孔から中を覗いて見てください。１．中の地面が外の地面より高いか。２．床下が４５ｃｍ（床仕上げから直下の地面まで）以上有りそうか。３．束に束石があるか。最低これはチェックして下さい。これだけでも、トラブルから避けられる有効な手段です。又、建物の確認申請の検査済書が有るかどうかを確認して下さい。ない場合は違反建築の可能性があり、その場合は手抜き工事の可能性もあるものです。建物の水平・垂直も大切なことです。少し大き目の三角定規とビー玉を持参し簡易に水平・垂直を確認しましょう。
NO.6↑	バブル時期と今が危ない欠陥建築。バブルの時期は景気もよく建築ラッシュに沸きました。しかし、急激な建築需要に対して生産側が追いつかず、特に職人が足りずに皆さんご存知のように外国人労働者等のわりと建築技能が足りない方も建築に関わりました。大切なのは本来いるべき技能のある親方なり技術者なりの下で未成熟な技能者が指導を受け適切に業務をこなすべきところが、当然能力ある親方等は急に増える訳は無いので必然的に不在の現場が出てくる訳です。この場合、当時金廻りは良かった訳ですから仕上げ等には現れませんが、多分普段は気づかないであろう構造的欠陥が存在していると考えます。構造的欠陥は殆どは通常時には現れず、現れる時は大地震の時の本来倒壊すべきでない建物が崩壊する可能性が高いと思われます。その時は住人の死を意味します。今現在は大変な不景気です。この時期は一部の業者も仕事を取る為に、熾烈なほどのダンピング合戦に見まわれています。請け負い金額を下げて何とか仕事を取りその後下請けを泣かせ、施主の解らないところで仕様を落とし如何に利益を上げるかを考えています。外国人労働者も姿を消し、親方もちゃんといます。しかし、体力の無い建設会社には下請けも敬遠しますし、受けても厳しい請け負い金額の為金額に見合う仕事内容になってしまい手抜きの工事が横行します。元受の建設会社も無理な金額でやらしているのが解ってますから、見てみない振りをする訳です。今は構造的欠陥と見える様な欠陥が横行する訳です。バブル時は構造的欠陥の可能性がある訳で表面には余り現れませんが現在は構造的欠陥の上にさらに表面に現れる手抜き工事がプラスされてる状況です。これを防ぐには第三者の建築士による設計監理を委託する以外にないとおもいます。（平成１０年１０月１０日）
NO.７↑	検査済書が在っても安心出来ない欠陥住宅。誤解してはいけません。役所の確認申請は基本として図面上の審査です。この審査に於いて役所の確認に対する責任は法的には無いのです。ですから「役所の確認申請を出したから。又、役所の検査済書が在るから安心。とか、公庫が着いているから安心」とは残念ながらいきません。その点は認識の誤りのないようご注意ください。役所の方も建築担当は少ないですし、現場検査でも概ね１０分程度の検査しかできません。隅々まで見るのは不可能ですし、ましてや構造は竣工時には仕上げに包まれて見る事はできません。事実最近では検査済書が発行されている建売住宅にとんでもない構造的欠陥が発見されました。この不動産屋は検査済書が出ているのだから建築基準法に適合している建物であった。こちらには問題は無いと答えています。この様に役所の検査は欠陥を防ぐ目的では無く手続き上の事務手続きと考えるべきで役所をせめても仕方ありません。やはり自ら建築主が監視する事が大切です。「どうせ素人だから解りゃしない」を自ら努力して言わせない様にしましょう。建売住宅を購入する時は必ず床下の構造と屋根裏の構造をチェックしましょう。見に行くときは気取っていい服を来て行ってはいけません。必ず汚れてもいい服で望みましょう。（平成10年１０月２１日）
NO.8↑	危険が一杯の木造３階建て住宅。木造３階建住宅は２階建住宅とは大分違います。３階が乗る分、１階には相応の地震力が働きしっかりした耐震壁（筋交）が２階建て以上に重要になってきます。木造３階建ては原則構造計算が必要です。都心部では一面道路の奥に細長い敷地が多いですが、このような土地に３階建を建てる場合は要注意です。道路からは車庫と玄関の開口がありそれ以外は壁が取れない場合があるようですがこれでは１階の偏芯率がとれない可能性が高くなり大地震時に倒壊の恐れが高くなります。このような敷地で木造３階建てをお考えの方はこの辺を十分注意して下さい。
NO.9↑	欠陥住宅は売却が出来ない？あなたの家に欠陥が見つかった場合欠陥住宅は売れるのでしょうか？答えは「売れます」です。しかし、その欠陥を買主に告げてそれ相応の値引きをしなければなりません。黙って売った場合はあなたは民法５７０条の瑕疵担保責任を負います。その意図がはっきりした場合は民法７０９条の不法行為責任を問われます。現実「この家は欠陥が有りますが安くしときます」と説明しても本当に購入する人がどれくらいいるのでしょうか？殆どいないのでは無いでしょうか。結局は欠陥住宅に関わるほど大変な損失は有りません。第三者に依頼する設計・工事監理料の何倍もの損失を出したら意味がありません。信頼できる第三者に少なくとも工事監理は依頼しましょう。
NO.10↑	公庫仕様の住宅は欠陥が無い？公庫仕様住宅は欠陥が無いと思っているかたも多いとおもいますが、それは少し違います。たとえば木造の場合公庫検査は上棟時に行いますので、たとえば基礎の配筋の状態や地盤の状態はすでに工事として終わってしまっていますのでチェックできないのです。また筋交等の細部を指摘されても「後日修正・補修します」と伝えれば工事は止まる事無く進行します。悪質業者であればこれを怠りそのまま完成してしまいます。この様に公庫仕様なら欠陥の心配がいらないは間違えです。それを補い配筋検査のチェックや地盤の確認をしてくれるのが第三者の建築士です。行政が全て見てくれると考えるのは不可能です。
NO.11↑	住宅性能保証制度の活用施工者がこの制度に登録している業者に瑕疵が或る場合この制度は性能保証責任保険で構造的な長期保証は１０年、仕上げ等の短期保証は１～２年は不具合を無料で補修して貰えるシステムです。この場合検査員の現場審査に合格し、登録住宅として登録されれば保証されます。なるべく業者がこの登録業者であるか確認しましょう。しかし、これも万全では有りません。実際問題が起きて保証を受けようとすると、施主には極めて厳しい内容でなかなか満足のいく保険金が貰えないようです。これは自動車保険に似ていてなかなか下りないもののようです。
NO.12↑	監理者は自覚をもって施主が決める！監理者は建築主が（信頼できる）監理者を選任すべきもの（第５条の二．２項）です。確認申請時に注意しなければならないのは「その監理者に任せる」という意志を持って判を押してほしいということです。疑問に思わなかったのか言いくるめられたのか、とにかく捺印した時に書いてある誰かに任せたことになってしまいます。
NO.13↑	確認申請書について家を建てる前に建築基準法に適合しているか仕様・図面を確認する確認申請が必要ですがこの中に監理者を書く欄があるのですが、申請を出す前には必ず監理者が記載されている事を確認下さい。よく「工事着手３日前までに提出」なんて書いて申請を降ろす業者がいますが、これは危険です。そのまま監理者を届けでず監理者不在で工事が進んでしまいます。必ず確認を出す前には監理者名を確認しましょう。絶対に！又、工事が竣工したら確認申請書は必ず貰いましょう。これも絶対に！もう一度確認申請は施主が出すもの。委任する場合は確認申請書を確認！
NO.14↑	坪いくら。坪いくら。と言う金額は余りのも大雑把ですね。あるハウスメーカーは下請業者にその金額の６０～７０％で施工させると言います。本体価格が２０％と言われていますが下請は４０～５０％の金額で工事を行います。各職方にはもっと少ない金額になります。これじゃいくら営業マンが「良い仕事しますよ」と言ってみたところで職人さんには届きませんよね。この施主の為になんて職人さんには伝わりませんよ。
NO.15↑	民主主義の住宅作り民主主義の住宅作りをもう一度考えてみましょう。民主主義の三権分立の大原則です。建築で言うと立法＝施主、行政＝施工者、司法＝監理者に喩えられます。このような思想は欧米ではわりと当たり前のように捉えられています。立法草案しても行政と司法が同じであれば立法は形骸化してしまい、絵に描いた餅になってしまいます。確認申請は別に書きますが同じ会社の別社員ならば分離されていると考えてますがこれが大きな誤りなのです。同じ会社の社員では分離した事にはなりません。同じ社員の力関係は一般的に施工が利益を上げてるのだ。設計は設計料も碌に貰えないのだから我々施工が食べ差しているのだ。だから施工の利益優先にしろ。とこうなってしまうのです。ですから施工の社員でない独立した第三者の建築士が必要なわけです。三権分立の家造りは当会大阪の賛同者建築家木津田秀雄のホームページが参考になります。上記名前をクリックしてください。
NO.16↑	銀行は建設会社を紹介？建築を建てようと思うと必ずと言っていいほど銀行は建設会社を紹介するようです。本来第三者足りうる専業の設計事務所を紹介すべきだと思うのですが。そうする事が施主の利益になるのですが、そんなことは殆どしません。何故でしょうか？それは銀行にとって融資をしている建設会社に仕事を回す事によって債務回収を安定させること、自己の利益に邁進している姿なのです。又、施主に銀行はローンを組んでもらい、そのお金が施工会社に渡り、そして自分の銀行に戻ってくる。銀行にとってはおいしい話ですね。設計事務所の大半はそんなに貯蓄もなく銀行にとっては施工会社とは比べ物にならない位、自己の利益には繋がらないからです。これは銀行の長期的展望に欠けたあり方で建て主の利益を本当に考えてこそ銀行の信頼が回復するのではないかと考えます。しかしながら、その癒着は今も切れていません。銀行の紹介だからと安心し惑わされないように！
NO.17↑	木造２階建てで屋根裏を付ける場合木造２階建てと木造３階建ては２階に１階分乗るだけだから今までの木造と同じで方法で作ればいいと考えている方いませんか？これは大間違い。３階は構造計算がいますし、いろいろと法規も厳しい規制があります。安易に考えてはいけません。木造２階建てで屋根裏を付ける場合が有りますが、ここで大きな誤解を受ける方が有ります。屋根裏の基準は２階の面積の１／８以下で天井高さが１．４ｍ以下としなければなりません。これを超えると３階建てとなり厳しい基準が掛かります。本来は２階でも簡易でない計算をすべきなんですが、これは現実的な諸問題から緩和されていると考えるべきで本来は２階でも構造計算はすべきですだと思います。先程の屋根裏の基準は３階とするかどうかの目安です。これを超える場合はちゃんと構造計算をしないと地震の倒壊ばかりか、強風時に家が揺れたりします。揺り篭になった家では怖いですね。
NO.18↑	土地を捜す場合土地を捜す場合は天気のよい日だけでなく雨の強い日に行ってみましょう。その土地の水の流れがその土地に溜まらず排出されている事を確認しましよう。又、擁壁がある場合コンクリートブロック（軽微な場合は除く）等のものでなく鉄筋コンクリート造である事を確認しましょう。コンクリートブロックの場合地震が来た時倒壊の恐れがありその地盤に建つ建築もいとも簡単に倒壊してしまいます。気を付けましょう。
NO.19↑	記念写真として現場写真を撮りましょう家を建てる場合は記念写真と言う事で基礎等の構造部材の写真を撮るようにして下さいね。何処をとっていいか解らないでしょうが、何処でも構いません後々欠陥の証拠になる場合があります。撮り方は全景、次に中景、近景と三段階で日付入りで撮って下さい。最後に隠れてしまう場所の確認はこの写真しかありませんから。
NO.20↑	木造は点検口は各階に設けましょう。後々の点検及び調査には床下屋根裏の進入口を確保しときましょう。床下には床下収納庫を設けそこから出入り出来ます。和室の押し入れの天井は一個所外れるようにしといて下さい。洋室のクロゼットの天井も点検出来る構造にしときましょう。後々この点検口が大きな意味を持つ事になりますから。
NO.21↑	建築請負契約と売買契約の違い１．家を購入する（建売り住宅）。と言う事は商品を買うわけですから契約書は販売者と結ぶ売買契約となります。２．家を注文する（注文住宅）。と言う事は家を注文で建ててもらうので建築施工業者と建築請負契約を結びます。３．建築条件付き建売り住宅（売り建て住宅）の場合はどうでしょうか？これには（イ）土地と建物とで契約する売買契約の場合と（ロ）土地は売買契約、家は建築請負契約の場合とがあります。では瑕疵があった場合、その保証期間はどう違うのでしょう。１．販売者が宅建業者なら２年、それ以外なら１年となります。２．建築施工業者の場合は通常特約で２年とされている事が多い。３．の場合は１．と２．のどちらかとなります。では瑕疵があった場合、その補修はどうなるのでしょう。１．補修は工事業者がやるのですが義務はありません。業者に義務があるのは販売者で購入者ではありません。購入者は販売者に補修を求める事になります。２．この場合は当然建築施工業者となります。３．の場合は１．と２．のどちらかとなります。ではトラブルの確立が高いのはどちらでしょうか？１．と３．の（イ）となります。何故かといいますと販売者は建築の専門家では無い為購入者の意見が施工業者にうまく伝わらない事が多くなり又時間的なギャップもありスムーズに運ばない様です。又販売者は解らない為「直接業者に言って下さい」となりいろいろ注文した結果後で販売者から追加の請求書を受取るような場合もあります。良く違いを認識して結んで下さい。
NO.22↑	土地の仲介手数料と家の設計監理料金額はほぼ同額。設計監理料は一般に工事費の１０％前後（建築の用途・規模等により違います）と言われていますが、設計監理の期間はわたしの場合は木造の場合１０ヶ月は掛かります。例えば建築主が土地を手に入れて家を設計監理してもうらことを考えたとします。その一つの土地に一つの建物を建てる場合の費用を比べてみましょう。不動産業者の仲介手数料は土地でも家でも取り引き金額が４００万円を超えた場合は売主と買主両者から３％＋６万円貰えます。例えば、土地購入費が３０００万円で家の建設費が２０００万円だとしましょう。土地の不動産業者の仲介手数料は３０００Ｘ０．０３Ｘ２+６Ｘ２＝１９２万円です。家の建築士の設計監理料は２０００Ｘ０.１＝２００万円です。首都圏の場合は土地の値段が家より遥かに高い場合も在ります。不動産業者の場合は100件で2～3件の成約率だそうです。しかし、一つの土地に一つの不動産業者の仲介手数料は必ず発生します。また、家は設計は図面をA2版で３０枚程描き（１日／枚）その他確認申請図や調査打ち合わせ・施工業者選定・見積書チェックそして工事着工から竣工までの工事の打ち合わせ・確認・指示・施主報告等いろいろ在ります。そして１０ヶ月を費やす。設計監理料が発生します。どうです皆さん一つの土地と家に金額はほぼ同額です決して設計監理料が高いというわけではないのは解られたと思います。

検査済書が在っても安心出来ない欠陥住宅。

危険が一杯の木造３階建て住宅。

欠陥住宅は売却が出来ない？

公庫仕様の住宅は欠陥が無い？